Nepremičninarji: To se bo zgodilo s cenami stanovanj

Banka Slovenije je pravkar ocenila, da stanovanjske nepremičnine niso precenjene, da bodo cene tudi prihodnje leto rasle, vendar ne s takšno dinamiko, kot je bila značilna za pretekla leta. 

Cene novih stanovanj so padle

Da cene še vedno rastejo, višje so za dva odstotka, potrjujejo tudi zadnji, pravkar objavljeni podatki Statističnega urada RS. A le pri novih hišah, medtem ko so cene novih stanovanj v obdobju od julija do septembra padle. 

Cene novih stanovanj so se v tem obdobju, po rasti v prejšnjih dveh četrtletjih – v prvem za devet in v drugem za 0,3 odstotka, znižale, in sicer za 3,3 odstotka. Cene novih družinskih hiš pa so se v zvišale za 12,7 odstotka.

Cene rabljenih stanovanj in hiš še vedno rastejo

Cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin so se v celotni Sloveniji v 3. četrtletju 2019 v primerjavi s prejšnjim četrtletjem v povprečju zvišale za 3,1 odstotka; cene rabljenih stanovanj za 1,6 , cene rabljenih družinskih hiš pa za šest odstotkov.

Rabljena stanovanja v Ljubljani so se v 3. četrtletju 2019 glede na prejšnje četrtletje podražila za 2,3 odstotka. Doslej so se cene rabljenih stanovanj v Ljubljani glede na povprečne cene v letu 2015 zvišale že za 39,7 odstotka.

Tudi rabljena stanovanja v preostali Sloveniji so se v 3. četrtletju 2019 glede na prejšnje četrtletje nekoliko podražila, in sicer za 1,2 odstotka. To je bilo že petnajsto zaporedno četrtletno zvišanje cen rabljenih stanovanj v preostali Sloveniji, njihova povprečna cena pa je bila za 34,4 odstotka višja od tiste iz leta 2015.

V zadnjem letu so se najbolj podražila rabljena stanovanja 

Skupna rast cen stanovanjskih nepremični se je po enem letu ustavila pri 8,5 odstotka, najbolj, za 10,8 odstotka so se podražila rabljena stanovanja v preostali Sloveniji (brez Ljubljane), le za odtenek manj pa je zrasla cena rabljenih družinskih hiš (za 10,1 %).

Letni indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, Slovenija

Surs

Število in vrednost prodaj stanovanjskih nepremičnin

Za 3. četrtletje je značilno še to, da je padla vrednost in število izpeljanih poslov. Prodajale so le predvsem rabljene nepremičnine in sicer je lastnika zamenjalo 3299 stanovanj in 1222 družinskih hiš, novogradenj pa je bilo prodanih le 70. 

Cene nepremičnin Pod streho Banka Slovenije: Cene nepremičnin niso previsoke

Kaj o cenah pravijo nepremičninski posredniki?

Zanimalo nas je, ali lahko tudi v prihajajočem letu še vedno pričakujemo rast cen stanovanjskih nepremičnin, zato smo odzive oziroma napovedi zbrali pri nepremičninskih posrednikih, ki imajo neposredne izkušnje s terena na v večjih slovenskih mestih.

Večina jih je že v zadnjem četrtletju, ki bo vsak čas končano, opazila zastoj tako pri cenah, kot pri kupni moči. Praktično vsi napovedujejo, da smo dosegli cenovni vrh, izjema je morda le Celje z okolico. Zato v prihajajočem letu pričakujejo rahel padec cen, ki pa ne bo hiter temveč postopen, odvisen tudi od gospodarskih razmer. 

Še nekaj je skupno vsem ocenam stanja nepremičninskega trga. Skoraj da vsi nepremičninski agenti ugotavljajo, da se pri povpraševanju po stanovanjskih nepremičninah precej pozna ukrep Banke Slovenije, ki je novembra zaostrila pogoje kreditiranja prebivalstva.

V nadaljevanju povzemamo napovedi nepremičninskih posrednikov.

Andreja Kern Egart, 3K-Kern Kranj

Pričakujemo, da se bo trend umirjanja in tudi manjšega števila transakcij nadaljeval tudi v letu 2020. V Kranju stanovanj primanjkuje, ponudba je skromna. Zato ne pričakujem, da bodo cene v prihodnjem letu bistveno padle. Vsaj ne dokler ne bo več ponudbe. Ta obrat pa se lahko zgodi, če bo zelo upadlo povpraševanje, ker kupci zdaj težje pridejo do stanovanjskega kredita. Tako se ponudba lahko začne kopičiti, posledica pa je padec cen, vendar to se ne bo zgodilo čez noč, lahko pa tak scenarij pričakujemo čez pol leta, eno leto. 

Stanka Solar, Stan nepremičnine Ljubljana

Menim, da bo prihodnost nepremičninskega trga odvisna od ekonomskih dejavnikov, ne samo v Sloveniji, ampak tudi v svetovnem merilu. Pričakujem večjo ponudbo nepremičnin, umiranje cen ter večjo razliko v ceni posameznih nepremičnin glede na lokacijo, kakovostno arhitekturno zasnovo, energijsko učinkovitost stavb, starost, opremljenost, obnovljenost, število stanovanj v stavbi, možnost parkiranja, infrastrukturo in možnost preživljanja prostega časa. Za investitorja bo izziv zgraditi nepremičnino, ki ustreza standardom zahtevnih kupcev.  

Pri novogradnjah se bodo morali investitorji nekoliko prilagoditi kupni moči in pričakovanjem kupcev ter ponuditi višjo kakovost gradnje in vgrajenih materialov za ceno, ki so jo kupci pripravljeni plačati. Segmentu kupcev, ki jim cena nepremičnine ni najbolj pomemben dejavnik, bo treba ponuditi nepremičnine, ki resnično nudijo višjo kakovost bivanja oziroma nadstandard, ki so ga pripravljeni plačati.

Marija Čokl Kos, Borza nepremičnin Celje

Nepremičninski trg je bil v letošnjem letu zelo živahen. V letu 2020 pričakujemo, da se bo trend povpraševanja nadaljeval. Reševanje ali izboljšanje stanovanjskega položaja prebivalcev bo vedno potreben.

Daniel Lovšin, Casabela Obala

Glede na skokovito rast nepremičnine od leta 2018 do leta 2019, ki je pogosto tudi posledica pšohlepa prodajalcev, realno pričakujem, da se bodo cene nepremičnin prilagodile povpraševanju, ki pa se je ravno zaradi prehude rasti nekoliko umirilo. Prav tako opažamo, da so cene že presegle kupno moč. Nerealno je, da so cene novogradenj in starih, rabljenih nepremičnin skoraj izenačene. Menim, da smo dosegli vrh, zato sledi obrat navzdol.  Ob ukrepih Banke Slovenije glede stanovanjskih posojil pa je ta scenarij še toliko bolj verjeten. 

Branko Potočnik, Insa nepremičnine Maribor

V prihajajočem letu 2020 ne pričakujem velikih, pretresljivih sprememb, menim pa, da se bo najverjetneje krivulja vrednosti nepremičnin na štajerskem koncu za malenkost obrnila v negativno smer. Zaradi slabših pogojev financiranja pričakujemo rahlo ohlajanje nepremičninskega trga ter manjše število transakcij in blago korekcijo cen navzdol. Spomladi bo na trg prišlo tudi večje število novogradenj, ki jih v Mariboru sicer primanjkuje, večja ponudba pa bo verjetno tudi pustila svoj pečat na oblikovanju cen.

Vesna Levstek, Nepremičnine Plus Ljubljana

V naslednjem letu pričakujemo še nekaj padca – predvsem zaradi novih stanovanj, ukrepov BS glede zaostrenih pogojev kreditiranja in zaostrovanja pogojev pri kratkoročnih oddajah, ki nekatere lastnike že odvračajo od ukvarjanja z oddajanjem turistom prek spletnih platform. Taki lastniki se že odločajo za dolgoročnejše oddajanje ali celo za prodajo nepremičnin. Vsi ti ukrepi in posledice teh povečujejo ponudbo in ob enakem ali zmanjšanem povpraševanju, zaradi že omenjenega ukrepa BS, umirjanja gospodarske rasti, je nižanje cen logična posledica.