Kako prodati črno gradnjo? In kaj čaka kupca?

Od kar velja zakonsko določilo, da se nepremičnine, tudi družinske hiše, lahko prodajajo le, če imajo uporabno dovoljenje, se je pri marsikateri zapletlo. Postopki pridobivanja uporabnega dovoljenja so lahko dolgotrajni, pogosto je najprej potrebna še legalizacija zaradi neskladnosti nepremičnine z gradbenim dovoljenjem. 

Brez uporabnega dovoljenja notar ne bo zaključil prodajnega posla, večina bank pa ne bo odobrila hipotekarnega kredita. Zato se prodaja takšne nepremičnine lahko precej zavleče, ali pa za kupce sploh ni zanimiva. 

Prodaja črne gradnje je lahko preprosta

Nasprotno, pa je prodaja črne gradnje lahko precej preprosta, če se kupec seveda strinja s tem in ve, v kaj se podaja oziroma, kaj ga po nakupu čaka. Denimo, da nekdo prodaja družinsko hišo, zgrajeno brez gradbenega dovoljenja, torej gre za črno gradnjo, ki je postavljena na kmetijskem zemljišču, lahko gre za travnik, ali pa stoji na zazidljivem zemljišču. 

V tem primeru je prodajalec v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik travnika ali pač zazidljive parcele. Torej kupec uradno, pravno-formalno kupuje travnik oziroma zazidljivo parcelo in ne hiše. Ta namreč ne obstaja. Zato se je pravno-formalno ne da prodati in zato pri sklenitvi prodajne pogodbe tudi ni potrebno uporabno dovoljenje.

Prepoved prodaje le, če je plomba v zemljiški knjigi

Gradbeni zakon v 93. členu sicer prepoveduje promet z nelegalnimi nepremičninami, torej tudi s črnimi gradnjami, vendar to velja le, če je pristojni inšpektor izdal odločbo o inšpekcijskem ukrepu, kar je kot plomba zabeleženo tudi v zemljiški knjigi. V tem primeru notar prodajne pogodbe ne bo overil in posla ne bo možno skleniti.

Če v zemljiški knjigi ni označbe, pa prodajalec in kupec skleneta prodajno pogodbo, ki jo bo overil tudi notar in posel bo sklenjen. Kupec se bo v zemljiško knjigo vpisal kot novi lastnik travnika ali zazidljive parcele. 

Zakonodaja namreč zahteva le, da mora notar preveriti, ali je izdano gradbeno dovoljenje in obstoj pravnega dejstva prepovedi zaradi nedovoljenega objekta ali neskladne uporabe objekta tako, da preveri, ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba zaradi nedovoljenega objekta ali neskladne uporabe objekta. 

Opisani primer velja le za črne gradnje, ne pa tudi za stavbe, ki imajo gradbeno dovoljenje, pa so zgrajene neskladno z njim, ali pa so bile kasneje dograjene oziroma se je v njih posegalo tako, da bi za spremembe lastnik moral dobiti gradbeno dovoljenje. Te je treba najprej legalizirati in zanje pridobiti uporabno dovoljenje, potem pa se jih lahko proda.

Težave s financiranjem in legalizacijo

Druga plat te medalje je, kako bo kupec takšno nepremičnino financiral in kako bo kasneje to hišo legaliziral, če je to sploh njegov namen. 

Kupec, ki namerava črno gradnjo kupiti s pomočjo hipotekarnega posojila, bo seveda imel težave. Banka mu ga za nepremičnino, ki jo kupuje, ne bo odobrila. Lahko pa zastavi katero drugo, legalno nepremičnino, vendar bo moral zanjo banki predložiti uporabno dovoljenje. Vsaj večina bank ga zahteva. Tako se zavarujejo, v primeru, da kreditojemalec ne bi mogel odplačati kredita. 

Težave pa so lahko tudi z legalizacijo in spremembo namembnosti zemljišča, če nepremičnina stoji na kmetijskem zemljišču. Kupec lahko tudi več let čaka, da bo občina sprejela nove občinske prostorske načrte. Po oddaji vloge za spremembo namembnosti, kupec na rešitev lahko čaka tri, štiri celo pet let, ob tem pa nima nobenega zagotovila, da bo občina vlogo rešila pozitivno.

Že pred tem pa lahko kupec naroči lokacijsko preveritev in na občini ugotovi, ali lahko začne postopek legalizacije še prede spremembo namembnosti. 

Ves čas, dokler trajajo postopki pa si kupec ne more urediti stalnega prebivališča, saj črna gradnja nima hišne številke, ker ni zavedena v nobenih evidencah. 

Več o nepremičninah lahko najdete tukaj.