Dostopnost stanovanj je ena največjih družbenih in političnih tem po vsej Evropi. Visoke cene nepremičnin, rast najemnin in vse večja vloga kratkoročnega turističnega oddajanja silijo države v iskanje rešitev.
Zasebni in javni najemni trg pod povprečjem
Na nedavnem strokovnem dogodku programa ESPON v Ljubljani je Tara Sergeja Kadunc z Urbanističnega inštituta RS predstavila nekaj zanimivih podatkov. Kar 81 odstotkov prebivalcev Slovenije živi v lastniških stanovanjih, v državi pa je hkrati približno 165.000 nenaseljenih stanovanj, kar predstavlja okoli petino celotnega stanovanjskega fonda.
Na drugi strani je javni najemni sektor med najmanjšimi v državah OECD, saj v javnih najemnih stanovanjih živi le okoli pet odstotkov prebivalcev. Zgolj za primerjavo; v Avstriji javni najemni sektor obsega skoraj četrtino, na Nizozemskem, pa tretjino celotnega stanovanjskega fonda.
Hkrati je za Slovenijo značilen majhen zasebni najemni trg, ki je koncentriran v Ljubljani, kjer se oglašuje 67 odstotkov vseh najemnih stanovanj, daleč za prestolnico pa sta Maribor in Koper.
Sprejeti ukrepi visijo v zraku
Pri tem pa lahko ugotovimo, da v Sloveniji o stanovanjski problematiki veliko govorimo, manj pa je vidnih učinkov.
Poglejmo najprej ukrepe, ki že oziroma naj bi veljali. Prejšnja vlada je sprejela zakon o financiranju javnih najemnih stanovanj, ki na leto predvideva 100 milijonov evrov, opozicija pa zdajšnji vladi očita, da so v predlogih proračunov za 2027 in 2028 zmanjšali sredstva za gradnjo novih najemnih stanovanj. Vlada sicer trdi drugače in zagotavlja, da sredstva ne bodo manjša le iz drugih virov naj bi prišla. V naslednjih dveh letih naj bi za ta namen zagotovili 188 milijonov evrov.
Pod okriljem prejšnje vlade je bil sprejet tudi zakon o gostinstvu, ki omejuje kratkotrajni najem stanovanj v turistične namene, pristojna ministra pa sta določila seznam 14 občin, v katerih je dostopnost stanovanj še posebej preča. Po za zdaj dostopnih podatkih so z občinskimi odloki oddajo turistom na nekaterih območjih v večstanovanjskih stavbah na 30 dni omejile občini Bled in Bohinj, v Ljubljani velja splošna omejitev na 60 dni v obalnih oblinah Piran, Koper in Izola pa so se odločili z odlokom dovoljeno oddajo turistom raztegniti na največjo dovoljeno, to je 180 dni.
Pripravljen je bil tudi predlog nacionalnega stanovanjskega programa do 2030, vendar ga je zdaj vlada "pospravila v predal", saj nameravajo narediti revizijo in končno besedilo programa sprejeti do konca leta 2027.
Nove napovedi, rešitve pa se odmikajo v prihodnost
In kaj vlada napoveduje? Vlada je napovedala, da bodo v ospredje postavili gradnjo javnih najemnih stanovanj, aktivacijo obstoječega stavbnega fonda, zagotavljanje zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pa možnost dostopnosti do stanovanj tudi za skupine, ki si lahko stanovanje privoščijo. Obudili naj bi tudi jamstveno shemo za nakup stanovanj za mlade, ki sicer že obstaja, a ni prinesla prav nobenega učinka.
Vlada v okviru interventnega zakona za razvoj Slovenije, ki ga čaka zakonodajni referendum, določila tudi nižjo obdavčitev najemnin, in sicer iz zdajšnjih 25 na 15 odstotkov, s čimer naj bi najemna stanovanja na zasebnem trgu postala dostopnejša. Tak ukrep poznamo iz časa tretje Janševe vlade, podatki za tiso obdobje pa kažejo, da ni imel učinka, saj so najemnine takrat rastle najhitreje. Brez dodatnih varovalk je verjetnost, da se bodo nižji davki prelili v žepe najemodajalcev, velika.
V Zagrebu po novem višji davek
Problemi na področju dostopnosti stanovanj tako ostajajo, rešitve pa se odmikajo v prihodnost. Medtem pa so na Hrvaškem v zadnjih dveh letih uvedli vrsto konkretnih ukrepov, s katerimi povečujejo dostopnost stanovanj.
Zadnji tak ukrep so sprejeli mestni skupščini v Zagrebu, kjer so potrdili, da bodo prazna stanovanja od leta 2027 obdavčena po najvišji zakonsko dovoljeni stopnji. Namesto zdajšnjih pet bo po novem osem evrov na kvadratni meter. Za lastnika 60 kvadratnih metrov velikega stanovanja to pomeni 180 evrov davka več na leto.
Namen višje obdavčitve je lastnike spodbuditi k dolgoročnemu oddajanju in povečati ponudbo stanovanj na trgu, saj velja le za prazna stanovanja in za tista, ki se oddajajo v kratkoročni najem.
Ob tem spomnimo, da v Sloveniji politika še vedno ni našla soglasja za obdavčitev nepremičnin, medtem ko ga lastniki praznih oziroma zgolj občasno naseljenih stanovanj in stanovanj, namenjenih kratkoročnemu najemu, na Hrvaškem plačujejo že leta, stopnjo davka, ki je lahko od 0,6 do osem evrov na kvadratni meter, pa določajo občine.
Javna najemna shema na Hrvaškem deluje
Hrvaška vlada je sprejela tudi obsežen program nacionalne stanovanjske politike, katerega osrednji del je program dostopnega najema. Lastniki praznih stanovanj jih lahko predajo državni agenciji APN, ki jih nato oddaja naprej po dostopnejši najemnini, lastniku pa je zagotovljena tržna najemnina.
Program je že pokazal prve rezultate. Na prvi javni poziv se je odzvalo skoraj tisoč lastnikov stanovanj in hiš, za prve najemnike pa je bilo nato izbranih 282 ustreznih nepremičnin.
Primerjava s Slovenijo je zgovorna. Slovenska javna najemna služba, ki jo izvaja republiški stanovanjski sklad, je od vzpostavitve leta 2022 pridobila le enajst stanovanj za nadaljnje oddajanje. Ob tem pa je treba poudariti, da pogoji za lastnike stanovanj niti približno niso tako privlačni, kot so za lastnike na Hrvaškem.
Dodatnih 80.000 stanovanj na trgu
Hrvaška je posegla tudi na področje turističnih najemov. Poleg davčnih sprememb je zaostrila pravila za kratkoročno oddajanje stanovanj. Po podatkih pristojnega ministrstva se je število stanovanj za dolgoročni najem po uvedbi sprememb povečalo za približno 80.000.
Pomoč mladim pri nakupu prvega doma
Hrvaška je uvedla še en ukrep, ki ga v Sloveniji ni. Kupci prve nepremičnine, mlajši od 45 let, lahko dobijo povračilo davka na promet nepremičnin oziroma DDV. Do jeseni lani je bilo odobrenih že več kot deset milijonov evrov pomoči, povprečna subvencija pa je znašala skoraj 8000 evrov.
Poleg tega pa tudi nekatere hrvaške občine oziroma kraji dodatno s finančnimi sredstvi spodbujajo mlade k nakupu stanovanj in hiš. Ena od takšnih, o kateri smo nedavno poročali, je Kutina.
Prav zdaj pa je v sprejemu tudi nov zakon o najemu stanovanj, ki naj bi prinesel več varnosti tako za najemnike kot najemodajalce, bistvena novost pa je obvezna sklenitev najemne pogodbe pri notarju.
Podobne težave različni pristopi
Slovenija in Hrvaška imata presenetljivo podobne težave. V obeh državah primanjkuje dostopnih stanovanj, najemnine rastejo, velik del stanovanjskega fonda pa ostaja prazen ali namenjen turistom. Razlika je predvsem v odzivu politike. Medtem ko se v Sloveniji ključne razprave še vedno vrtijo okoli strategij, programov in napovedi, je Hrvaška v zadnjih dveh letih uvedla obdavčitev praznih stanovanj, državni program njihovega aktiviranja, omejitve kratkoročnega oddajanja in subvencije za nakup prvega doma. Ali bodo ukrepi prinesli želene rezultate, bo pokazal čas. A že zdaj je jasno, da so se težave lotili precej bolj odločno, kot se je politika loteva v Sloveniji.
