Namesto za 200 novih stanovanj, 20 milijonov evrov za odpravo napak na starih

"Po več kot petnajstih letih postopkov, pritožb in nespoštovanja sodbe slovenskega sodišča je okrajno sodišče sprejelo sklep, ki Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije (SSRS) nalaga izvedbo popolne sanacije stanovanjskih enot v soseski Dragomelj. Sanacija mora biti izvedena v roku štirih mesecev, sicer bo sklad dolžan za vsak dan zamude plačati 2000 evrov," je nedavno v imenu lastnikov stanovanj sporočila odvetniška družba Osterman Perko. 

Sklep, s katerim, kot so za Žurnal24 povedali na skladu, sploh še niso seznanjeni, je le en v nizu 20-letnega spora med lastniki stanovanj in skladom. Lastniki namreč že od leta 2006, ko so vložili prvo tožbo proti skladu, zahtevajo, da ta odpravi vse napake in nepravilnosti v stanovanjih in na skupnih delih stavb. Vrednost takratnega zahtevka za odpravo napak je bila približno 1,04 milijona evra. 

Od zamakanja do napak na ogrevanju

Sledila so leta pravdanj, in kot pravijo na skladu, je bilo "vloženih več različnih pravnih sredstev, o katerih so odločala sodišča tako na prvi in drugi stopnji kot tudi Vrhovno sodišče RS. V okviru ene izmed zadev je bila sklenjena tudi sodna poravnava."  Pravnomočna sodba iz leta 2019 pa skladu nalaga odpravo več napak.  

soseska Novi Dragomelj Saša Despot

Hkrati dodajo, da je bil rok za izpolnitev pravnomočne sodbe iz leta 2019 sredi junija istega leta. "Kljub temu sklad do leta 2023 ni izvedel večjih popravil. Sanacija je bila nato izvedena le v izredno omejenem obsegu in brez ustreznega nadzora. Javni razpis za odpravo napak (JN 19/2021) ni vseboval zahtevanih tehničnih specifikacij niti količinskih popisov del, kar kaže na pomanjkanje resnosti pri izvajanju sodne odločbe".

Napake odpravljajo, a odprava nekaterih nemogoča

Na skladu odgovarjajo, da so določene napake že v celoti odpravljene, sanacija drugih pa še poteka. Delno je odpravljeno zamakanje v podzemno garažo ter delno urejena meteorna kanalizacija in zunanja ureditev, pa tudi kovinarska dela in keramičarska dela. Prav zdaj potekajo elektroinštalacijska dela za zagotovitev aktivne požarne zaščite, izdelujejo se projekti za sanacijo strojno-inštalacijskih del – ogrevanje.

Pri tem pa dodajajo, da so "določeni deli izreka sodb nejasni oziroma se jih ne da – brez enormnih in nesorazmernih vložkov – izvesti".

Potrebujejo še od tri do štiri leta

Dolgotrajnost izvedbe sanacije pa pojasnjujejo z obveznostjo upoštevanja zakona o javnem naročanju. Ker ni ponudb, morajo postopke večkrat ponoviti. "Prav tako gre za tehnično zahtevne posege, vključno z operativno organizacijo odprave napak, za katere je potreben razumen čas odprave, ki sledi pravilom stroke in drugim okoliščinam sanacije". 

Izvedeli smo še, da za dokončanje del potrebujejo od tri do štiri leta. To pomeni, da zadnjega sklepa sodišča, ki jim po navedbah lastnikov nalaga izvedbo sanacije v štirih mesecih, ne morejo izpolniti. A kot rečeno, na skladu z najnovejšim sklepom niso seznanjeni, zato njegove vsebine ne morejo "komentirati kot tudi ne napovedati svojih nadaljnjih aktivnosti".

soseska Novi Dragomelj Saša Despot

Neurejena etažna lastnina

Lastniki skladu očitajo tudi, da še zdaj ni urejena etažna lastnina. "Sklad je pripravil pravno pomanjkljiv etažni elaborat, ki je del skupnih površin prenesel na izvajalca gradnje, podjetje Etaline, ki je medtem že končalo v stečaju. Posledično – več kot dve desetletji po nakupu – etažna lastnina še vedno ni vpisana v zemljiško knjigo, kar omejuje razpolaganje z nepremičninami in onemogoča najem hipotekarnih kreditov".

Na skladu trdijo nasprotno, svoje obveznosti do kupcev so izpolnili. Potem ko je v nepravdnem postopku, ki ga je za vzpostavitev etažne lastnine leta 2018 predlagal sklad, okrajno sodišče izdalo sklep o delitvi solastnine in oblikovanju etažne lastnine za celotno sosesko, je "notarka Lokošek iz Domžal v zemljiško knjigo vložila predlog za vpis etažne lastnine". Zadeva pa ni rešena, tako na skladu, ker zaradi predhodno nerešenih plomb, predlog še ni prišel na vrsto za reševanje. 

Več kot milijon evrov za sodne stroške

Skladu lastniki tudi očitajo, da je "namesto da bi odpravljal napake pri gradnji, porabil skoraj 1.000.000 evrov davkoplačevalskega denarja za odvetniške in izvedenske storitve v boju s kupci stanovanj, ki jih je prodal".

Koliko sredstev so porabili za odvetniške in izvedenske storitve, na skladu ne odgovarjajo, saj "zaradi kompleksnosti (več postopkov) in dolgotrajnosti postopkov tega podatka sklad v tem trenutku ne more podati".

Že leta 2018 pa so na skladu za medije povedali, da "stroškov oziroma izdatkov ne vodimo po konkretnih sodnih postopkih, zato sporočamo zbirni podatek, da je Stanovanjski sklad RS v letih 2009 do 2017 za vse postopke in aktivnosti, vezane na to lokacijo, namenil za sodne stroške, storitve odvetnikov, notarjev, sodnih izvedencev in tolmačev 391.716,24 evra, za stroške sodišč v sodnih postopkih 224.581,22 evra in za odškodnine zaradi sodnih postopkov 460.263,50 evra, kar skupaj znese 1.076.560,96 evra".

Za sanacijo Novi Dragomelj osem milijonov evrov

Posredovali pa so podatke o porabljenih sredstvih za prej omenjena sanacijska dela, ki poleg izvedbe zajemajo tudi izdelavo potrebnih projektov, izvajanje nadzora, izdelavo izvedenskih mnenj ipd., in sicer je bilo do zdaj porabljenih približno 3,5 milijona evrov.
"Predvidena groba ocena višine stroškov za dokončanje preostalih obveznosti po sodbi znaša še vsaj dodatnih 4,5 milijona evrov. Končna vrednost je odvisna od stanja na gradbenem trgu v času postopkov oddaje javnih naročil in pridobivanja ponudb za odpravo napak ter drugih operativnih stroškov, ki bodo nastali ob zahtevni sanaciji, ki vključuje tudi posege po posameznih stanovanjskih enotah".

Stanovanjski sklad RS

Za odpravo vseh napak 20 milijonov evrov

Koliko bi zaradi zadnjega sklepa sodišča stroški še lahko narasli, ni znano, je pa direktor sklada Črtomir Remec na nedavni novinarski konferenci povedal, da so "stroški sklada za odpravo napak med letom 2009 in konec maja 2025 za 1281 stanovanj na šestih lokacijah dosegli 10,5 milijona evrov".

Vse stroške odprave napak skupaj s sodnimi stroški na vseh lokacijah, med njimi tudi v soseski Novi Dragomelj, pa ocenjuje na več kot "20 milijonov evrov, ki bi jih lahko namenili za izgradnjo 200 stanovanj za mlade družine". To je skoraj toliko, kot je znašala dokapitalizacija sklada lani in predlani, ko je ta iz proračuna dobil po 25 milijonov evrov za vsako leto. 

Napake so grehi preteklosti in slabega vzdrževanja

Vprašanje je, zakaj toliko napak v skladovih stanovanjih? Na omenjeni novinarski konferenci je direktor sklada poudaril, "da gre za napake predhodnega vodstva sklada in tedanje politike," ob tem pa dodal, da je bila "takrat ideja, da bo sklad omogočal nizkocenovna stanovanja za nakup, vodstvo sklada pa je tudi z gradbenimi podjetji poskušalo najti možnosti za uporabo čim cenejših materialov in tehničnih rešitev". 

Napake so po njegovih navedbah do neke mere "posledica napak gradbincev, še več pa je slabega vzdrževanja". Kot je še povedal, so "v vseh teh 20 letih namreč kupci skupaj z upravniki na neki način z izgovorom, da je sklad dolžan vse to odpraviti, odlagali vsa redna vzdrževalna in tudi investicijska dela". 

Kupci so omenjena stanovanja takrat lahko kupili prek razpisa kot socialne kategorije. Tako je bilo tudi v soseski Novi Dragomelj, kjer so kupci stanovanja in hiše kupili v okviru takratne nacionalne stanovanjske varčevalne sheme (NSVS). Stanovanja se delo poplačali iz privarčevanih sredstev v shemi, delno pa s kupnino ob nakupu. 

Sklad je stanovanja in tudi hiše v soseski Novi Dragomelj kupil od družbe Etaline Inženiring, prodal pa jih je na podlagi javnega razpisa leta 2003. Sklad je takrat vodil Edvard Oven.

dezurni@styria-media.si