Konec lanskega leta je bilo v Sloveniji okrog 120.000 samozaposlenih oziroma vsak osmi delovno aktiven posameznik. Tako samozaposleni, ki odprejo s.p., niso le različni obrtniki in mali podjetniki, temveč jih odpirajo tudi umetniki, novinarji, prevajalci, lektorji, pa natakarji, kuharji in še dolgo bi lahko naštevali poklice, za katere je bila nekoč značilna redna zaposlitev, zdaj pa je odprtje espeja na mnoge edina možnost, da sploh lahko delajo.
Logično je, da tudi samozaposleni potrebujejo in želijo streho nad glavo, s tem pa stanovanjska posojila, da bi si jo lahko ustvarili. A pot do njih je za veliko večino še težja od tiste, ki jo mora prehoditi redno zaposleni posameznik. Na ZPS so zato preverili, ali banke samozaposlenim sploh omogočajo najem dolgoročnega stanovanjskega posojila in pod kakšnimi pogoji.
Povpraševanje pošljite na vse banke in hranilnice
Najprej samozaposlenim svetujejo, da se o tem pozanimajo prav na vseh bankah. Priporočajo, da posameznik sestavi dopis, v katerem pojasni svoje razmere, „zakaj kupuje nepremičnino (lastno bivanje/naložba), kakšno nepremičnino želi kupiti (stanovanje, hiša, zemljišče), okvirno vrednost oziroma ceno že izbrane nepremičnine, kolikšen znesek kredita bi potreboval, v kolikšnem času bi ga lahko odplačal, ali želi spremenljivo ali fiksno obrestno mero,“ in ga pošlje na banke.
Primer samozaposlene, ki se je po nasvet obrnila na ZPS, potrjuje, da je takšna pot dobra, saj ji je odgovorila večina bank, le BKS, Sberbank in UniCredit banka se niso odzvale. Nobena, ki ji je odgovorila, pa je ni zavrnila zgolj zaradi oblike zaposlitve. Banke so jo pozvale, naj jim pošlje več različnih dokumentov, na podlagi katerih ji bodo lahko pripravile bolj konkretne ponudbe, ki vsebujejo najvišji možni mesečni obrok, skupni znesek kredita in njegovo ročnost.
Za espe so pogoji strožji
So pa pogoji, ki jih mora izpolnjevati espejevec, da bi dobil stanovanjski kredit, strožji, kot za tiste, ki so v rednem delovnem razmerju. Kot pravijo na ZPS, „mora biti espe za pridobitev kredita aktiven vsaj eno leto, daljša doba in redni prilivi zagotovo pomagajo. Znesek, ki vam ga bo banka pripravljena posoditi, je poleg kreditne sposobnosti odvisen tudi od vašega preteklega poslovanja z bankami in splošne zadolženosti. Banke kreditno sposobnost za samozaposlene deloma računajo enako kot za redno zaposlene – na računu morata vsak mesec ostati minimalna plača (700 evrov neto) in dodatek za vsakega vzdrževanega člana, ki znaša nekaj sto evrov, odvisno od banke.“
Bistvena razlika pri obravnavi pa je izračun, ki se nanaša na razpoložljivi dohodek samozaposlenega. Večina bank pri tem loči espe, ki prikazuje dejanske odhodke in normirance, torej espeje, ki uveljavljajo 80 odstotkov normiranih stroškov od prihodkov. Pri prvih za izračun kreditne sposobnosti preverjajo dobiček in bruto zavarovalno osnovo, torej višino prispevkov za socialno varnost, ki jo plačujejo. „Pogovorite se s svojim računovodjo, ali je za pridobitev stanovanjskega kredita morda smiselno povečati bruto zavarovalno osnovo ali kako drugače izboljšati kreditno sposobnost,“ pri tem svetujejo na ZPS.
Normiranci težko do kredita
Pri normiranih espejih je avtomatično priznanih 80 odstotkov odhodkov, kar je ugodno z davčnega vidika, bistveno manj pa, ko gre za izračun ugotavljanja kreditne sposobnosti posameznika. Nekatere banke namreč kot razpoložljivi dohodek upoštevajo le preostalih 20 odstotkov od skupnih prihodkov. Kar pomeni, da je ta dohodek relativno majhen in ne zadostuje za najem stanovanjskega posojila, razen, če espe nima na leto vsaj 60.000 prihodkov. Kar pomeni, da mu po odbitku normiranih odhodkov ostane 12000 evrov. „ Prav zato je smiselno povpraševanje poslati na čim več bank in hranilnic,“ poudarjajo na ZPS.
Banka zahteva veliko dokumentov
Banke za izračun kreditne sposobnosti samozaposlenih zahtevajo več ali manj različnih dokumentov. Praviloma so dovolj podatki za zadnje leto ali dve, navadni samostojni podjetniki morajo predložiti več dokumentov, normiranci manj.
Na ZPS navajajo seznam dokumentov, ki jih običajno zahtevajo banke:
- Obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka izdejavnosti – obrazec pridobite na izpostavi Fursa oz. v sistemu e-Davki.
- Bruto zavarovalna osnova (potrdilo o plačanih socialnih prispevkih) – obrazec pridobite na izpostavi Fursa oz. v sistemu e-Davki.
- Potrdilo o plačanih davčnih obveznostih – obrazec pridobite na izpostavi Fursa oz. v sistemu e-Davki.
- Izkaz poslovnega izida – dokument vam pripravi računovodja ali ga pridobite na izpostavi Ajpesa.
- Bilanca stanja – dokument vam pripravi računovodja ali ga pridobite na izpostavi Ajpesa.
- Bančni izpiski o prometu – dokument pridobite na banki ali v spletni banki.
- Razkritja k bilančnim podatkom – dokument vam pripravi računovodja.
- Plačilne liste, če ste delno redno zaposleni – dokument pridobite pri delodajalcu.
Kreditno sposobnost najprej izračunajte sami
„Pri izračunu kreditne sposobnosti se ne zanašajte le na banko, temveč si jo najprej izračunajte sami. Naredite pregled vseh svojih prihodkov in poslovnih odhodkov ter življenjskih stroškov v gospodinjstvu – za daljše časovno obdobje. Pustite si rezervo za nepričakovane stroške in si določite obrok, ki vam bo omogočal normalno življenje. Obrok nikakor ne sme biti previsok, a tudi ne prenizek, da ne boste kredita po nepotrebnem plačevali predolgo in banki plačali preveč obresti,“ še svetujejo.
Banke za zavarovanje stanovanjskih kreditov tudi od espejev največkrat zahtevajo zavarovanje z zastavo nepremičnine, ki bo predmet nakupa, ali pa z zastavo druge nepremičnine. In enako kot pri vseh kreditojemalcih banka lahko zahteva tudi dodatno zavarovanje s kreditnimi poroki ali pa soporoštvo, če gre za nakup nepremičnine, ki bo v solastništvu.
Pri najemu stanovanjskega kredita je treba vedeti še, da mora tudi espejevec imeti vsaj 20 odstotkov vrednosti nepremične že privarčevane. „Možnost najema kredita skupaj s partnerjem (kar zmanjša stroške odobritve in notarja za dodatni kredit) so omenjeni samozaposleni potrošnici ponudili le v Abanki, Primorski hranilnici Vipava in Intesa Sanpaolo Bank, kjer lahko h kreditni sposobnosti pripomorejo dodatni plačniki,“ pravijo v ZPS.
Več o nepremičninah najdete tukaj.
