Takšni bodo davki za hiše in stanovanja v 2026

Ministrstvo za finance je v proceduro za sprejem na vladi poslalo nov pravilnik o valorizaciji zneskov za odmero davkov po zakonu o davkih občanov za leto 2026. Kot kaže, so se na ministrstvu odločili, da mej lestvice za obdavčitev stavb, ki bo veljala prihodnje leto, ne bodo spreminjali. 

Lastniki nepremičnin, ki so zavezanci za plačilo davka od premoženja, lahko torej za leti 2025 in 2026 pričakujejo povsem enako obdavčitev. V preteklih letih je veljalo, da so na ministrstvu za vsako naslednje leto meje razredov spremenili, povišali so jih navzgor. 

Za leto 2026 bo za stavbe veljala naslednja lestvica: 

zajem zaslona

Kako se izračuna davčna osnova

Davčna osnova vrednost stavbe oziroma prostora za počitek ali rekreacijo je določena na podlagi pravilnika o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja. Vrednost stavbe je odvisna od števila točk, na katero vplivajo koristna površina, kakovost gradnje, starost in drugi elementi, in od vrednosti točke.

Pri tem je pomembno vedeti, da se davčna osnova zniža za znesek, ki je enak vrednosti 160 kvadratnih metrov stavbe, ki je predmet obdavčitve. Davek se torej odmeri le za vednost, ki presega 160 kvadratnih metrov. Ob tem pa morajo zavezanec, ali pa njegov ožji družinski član oziroma uživalec v letu pred letom, za katero se davek odmerja, stalno bivati v stanovanjskih prostorih.

V primeru, da je prva nepremičnina, torej tista, v kateri bivajo, večja od 160 kvadratnih metrov, pa se davek obračuna zgolj za površino, ki presega navedeno vrednost. V primeru 250 kvadratnih metrov velike hiše se davek torej plača le na 90 kvadratnih metrov oziroma od vrednosti, ki jih predstavlja 90 kvadratnih metrov. 

Davčna osnova v primeru solastništva

V primeru solastništva stavbe se vrednost stanovanjske površine deli v razmerju s solastniškimi deleži. To pa ne pomeni, da sta solastnika z enakimi deleži na primer 250 kvadratnih metrov velike hiše oproščena plačila davka, saj nihče od njiju ni lastnik več kot 160 kvadratnih metrov. 

V tem primeru se davek namreč obračuna po naslednji formuli: 

• vsak solastnik ima v lasti 125 m² (250 m² × 1/2)
• vsak solastnik je upravičen do 80 m² olajšave (160 m² × 1/2)
• vsak solastnik bo plačal davek od premoženja za 45 m² (125 m² - 80 m²)

Kdo je zavezanec in kaj je osnova za obdavčitev

Davčni zavezanci za plačilo davka od premoženja so fizične osebe, ki posedujejo stavbe, dele stavb, stanovanja in garaže, prostore za počitek oziroma rekreacijo. Davek se plačuje ne glede na to, ali lastnik oziroma uživalec uporablja premoženje sam ali ga daje v najem.

Osnova za davek od premoženja je vrednost stavbe ali prostora. Če zavezanec vloge ne odda, to pomeni prekršek, za katerega je predvidena globa od 250 do 400 evrov.

Kdaj je treba vložiti napoved

Zavezanci morajo napoved za odmero davka vložiti v 15 dneh od nakupa nepremičnine, če so nepremičnino gradili, pa v 15 dneh od izdaje uporabnega dovoljenja, pri finančnem uradu, kjer je nepremičnina. Na podlagi tega Furs enkrat letno izda odločbo s plačilnim nalogom.

Kdo davka ne plača

Plačila davka na premoženje pa so lastniki nepremičnine v nekaterih primerih opravičeni ali pa so upravičeni do nižjega plačila.  
Davka na premoženje ni treba plačevati za stanovanjske stavbe, katerih površina ni večja od 160 kvadratnih metrov, hkrati pa lastnik ali njegovi ožji družinski člani stalno prebivajo v njej v letu pred letom, za katero se davek odmerja.

Iz tega izhaja, da davka niso oproščene fizične osebe, ki imajo več kot eno nepremičnino, pa čeprav je ta manjša od 160 kvadratnih metrov.

Davka se ne plača tudi za kmetijska gospodarska poslopja, za poslovne prostore, ki jih lastnik uporablja za opravljanje dejavnosti, za stanovanjske stavbe zavezancev davka iz kmetijstva, ki so sami ali njihovi družinski člani pokojninsko in invalidsko zavarovani na podlagi dohodkov iz kmetijstva, za stavbe, ki so razglašene za kulturni ali zgodovinski spomenik in za stavbe, ki se iz objektivnih razlogov ne morejo uporabljati.

Kdo začasno ne plača davka

Davka na premoženje so začasno oproščeni tudi prvi lastniki novih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž, in to za dobo 10 let. Za prvega lastnika se šteje tudi tisti, ki je takšno stavbo podedoval, vendar le v obsegu pravic, ki jih je imel prvi lastnik.

Naslednja kategorija stavb, za katere davka začasno ni treba plačati, so popravljene in obnovljene stanovanjske hiše oziroma stanovanja in garaže, če se je zaradi popravila ali obnove njihova vrednost povečala za več kot 50 odstotkov.

Kdo plača znižan davek 

Zavezancem z več kot tremi družinskimi člani, ki z njimi v letu pred letom, za katero se odmerja davek, stalno prebivajo v lastni stanovanjski hiši ali stanovanju, pa se odmerjeni davek zniža za 10 odstotkov za četrtega in enako za vsakega nadaljnjega družinskega člana.

Do kdaj je treba oddati vlogo za oprostitev ali znižan davek

Vlogo za oprostitev ali znižano plačilo davka je torej najkasneje do 31. januarja treba oddati v primeru, da uveljavljate oprostitev zaradi nakupa novogradnje, obdavčitve zaradi številčnosti članov gospodinjstva ali večje prenove stavbe, s katero se je njena vrednost povečala za več kot 50 odstotkov.

Za to ni predpisanega obrazca, na Furs je treba poslati prosto napisano izjavo. Če rok za to zamudite, se vam začasna oprostitev plačila davka na premoženje ne bo upoštevala.

katarina.n.mal@styria-media.si