Klavzula videno-kupljeno je pogosta sestavina prodajnih pogodb pri prodaji rabljenih avtomobilov, rabljenih hiš in stanovanj, manj pogosta pa je pri prodaji novogradenj, čeprav se v nekaterih pogodbah še vedno pojavlja.
Preprosto povedano, naj bi ta klavzula prodajalca nepremičnine zavarovala pred odgovornostjo za morebitne skrite napake, ki bi jih kupec odkril ali bi se pokazale same po uporabi nepremičnine. Kupec je pred nakupom nepremičnino videl, po nakupu pa naj ne bi imel več pravice od prodajalca zahtevati, da morebitne napake, ki se pokažejo med uporabo, odpravi, mu zato vrne del kupnine ali se z njim kako drugače poravna.
Prodajalec pravna oseba, klavzula nična
A ni tako preprosto. Najprej je treba ločiti, ali je prodajalec pravna ali fizična oseba. Če nepremičnino prodaja pravna oseba, je kupec v odnosu do te potrošnik. Zato ga ščitita zakon o varstvu potrošnikov in zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). To pomeni, da mora prodajalec upoštevati te prisilne predpise. V teh primerih je zato klavzula videno-kupljeno nična.
ZVKSES ne predvideva možnosti izključitve jamčevanja s klavzulo videno-kupljeno, kar je v eni od sodb v preteklosti potrdilo tudi vrhovno sodišče.
Če prodajalec, ki je pravna oseba, vztraja, da se v pogodbo vpiše tudi klavzula videno-kupljeno, je to za kupca lahko alarm, da z nepremično nekaj ni v redu.
Posel med dvema fizičnima osebama
Klavzula videno-kupljeno pa je dopustna, ko gre za prodajni posel med dvema fizičnima osebama, običajno je to pri prodaji rabljenih nepremičnin. Vendar tudi v tem primeru klavzula ni absolutna, torej v prid prodajalca, ki se želi omejiti od morebitnih napak na nepremičnini.
V takem poslu ima kupec pomembno vlogo in tudi odgovornost, da hišo ali stanovanje, ki ga kupuje, natančno pregleda, tudi z ustreznimi strokovnjaki, če sam ni dovolj usposobljen za temeljit pregled vseh podrobnosti, hkrati pa naj bi vedel tudi, kaj so stvarne napake.
Stvarne, očitne, skrite napake
Stvarne napake so tiste, ki jih je, v tem primeru nepremičnina, imela pred nakupom oziroma je vzrok zanje nastal že pred nakupom. To pomeni, da nepremičnina na primer nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo ali morebitno posebno rabo, za katero jo kupec kupuje. Nepremična v tem primeru na primer nima lastnosti in odlik, ki so bile dogovorjene. Za stvarne napake gre, ko so te prodajalcu znane ali bi mu morale biti znane.
O očitni napaki govorimo takrat, ko bi ta morala biti kupcu znana na podlagi skrbnega pregleda nepremičnine. Torej bi jo moral pri pregledu opaziti.
Skrita napaka pa je tista, ki se pokaže potem, ko je kupec nepremičnino začel uporabljati, z običajnim pregledom pred prevzemom pa je ni mogel opaziti.
Skrben pregled nepremičnine pred nakupom
Klavzula videno-kupljeno ščiti prodajalca v primeru očitnih napak, za katere se predvideva, da bi jih kupec pri pregledu moral videti. Vendar, če je prodajalec kupcu zagotovil, da nepremičnina nima nobenih napak, da ima dogovorjene lastnosti in odlike, potem odgovarja tudi za očitne napake, ki bi jih prodajalec zlahka opazil. Ščiti ga tudi v primeru, ko je kupca opozoril na vse stvarne napake in se je ta z njimi strinjal.
Pri skritih napakah, pa mora kupec dokazati, da je prodajalec zanje vedel, a jih je pred sklenitvijo posla zamolčal. Takšna skrita napaka je lahko kasnejši pojav na primer vlage ali plesni, ki sta v času pregleda nepremičnine skrbno prikriti z novim opleskom, hkrati pa za možnost pojava plesni ni drugih vidnih znakov. Enako velja za skrite napake, ki jih kupec kljub skrbnemu pregledu nepremičnine pred nakupom, ni mogel odkriti, na primer napake na konstrukciji, zaradi česar pride do razpok na zidovih.
Klavzula videno-kupljeno prodajalca torej odvezuje odgovornosti le pri napakah, s katerimi je bil kupec pred nakupom seznanjen in je vanje privolil ter pri očitnih napakah, ki bi jih s skrbnim pregledom lahko ugotovil sam, ne pa v primerih, ko kupec kasneje odkrije skrite napake, ki jih sam ni mogel odkriti med pregledom, prodajalec pa mu jih je zamolčal ali zatrdil, da nepremičnina nima nobenih napak.
Več o nepremičninah najdete tukaj.
