Zadnja napoved: Nepremičninski trg je dosegel vrh, lahko sledi kriza

Ponudba na trgu nikakor ne more zadostiti naraščajočemu povpraševanju, in postavlja se vprašanje, zakaj je tako? Kot navajajo v poročilu, lahko razlog iščemo v "dolgoletni odsotnosti ustrezne sistemske regulative, organizacije in financiranja nepremičninskega sektorja. Posledično so v nepremičninskem sektorju že 30 let prisotne težave, ki izhajajo iz problematike na področju prostorskega načrtovanja, urejanja komunalne infrastrukture, gradnje, davčne politike in stanovanjske politike."

Rezultat tega je, še ugotavljajo na GURS, da sta ponudba in povpraševanje po nepremičninah v Sloveniji na točki, kjer se vsi sprašujejo, ali so visoke cene nepremičnin »normalne« in kam to pelje. Odgovorne pa pozivajo, da so potrebne sistemske spremembe na vseh omenjenih področjih nepremičninskega sektorja.

Upad števila prodaj že drugo leto zapored

Lani se je na slovenskem nepremičninskem trgu že drugo leto nadaljeval trend upadanja števila kupoprodaj, medtem ko so cene še naprej rasle. Predvsem na zmanjšanje števila kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin je v veliki meri vplival dvig obrestnih mer in posledično zmanjšanje povpraševanja po stanovanjskih posojilih. 

Število tržnih prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je lani na ravni države zmanjšalo za od 15 do 20 odstotkov, število prodaj stanovanjskih hiš pa za od 20 do 25 odstotkov. V primerjavi z letom 2021 se je število prodaj stanovanj in hiš tako zmanjšalo za od 25 do 30 odstotkov. 

Glede na še začasno število evidentiranih prodaj za leto 2023 ocenjujejo, da je bilo lani v Sloveniji prodanih okoli 8000 stanovanj v večstanovanjskih stavbah in okoli 5500 stanovanjskih hiš.

Zmanjšanje števila kupoprodaj poslovnih nepremičnin (pisarniški prostori, trgovski, storitveni in gostinski lokali) je bilo še nekoliko večje kot pri stanovanjskih nepremičninah, saj se je število transakcij lani zmanjšalo za od 20 do 25 odstotkov, v primerjavi z 2021 pa za od 30 do 35 odstotkov. 

Najbolj izrazit je v zadnjih dveh letih trend upadanja zemljišč za gradnjo stavb, piše v poročilu. V primerjavi z 2022 se je število prodaj zazidljivih zemljišč lani zmanjšalo za od 20 do 25 odstotkov, medtem ko je bilo v primerjavi z 2021 manjše že za 40 odstotkov. 
Upad po eni strani pripisujejo visokim cenam zemljišč in visokim gradbenim stroškom, po drugi pa pomanjkanju ponudbe primernih zemljišč v večjih mestih, predvsem pa v Ljubljani in na Obali. 

Na podlagi preliminarnih podatkov ocenjujejo, da je bilo lani prodanih okoli 5200 zemljišč za gradnjo stavb, s skupno površino okoli 530 hektarov.

Rast cen manjša, najvišja pa pri hišah

Rast cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo lani sicer ni bila tako izrazita kot v rekordnem letu 2022, a kljub temu razmeroma visoka. Na ravni države so cene stanovanjskih hiš zrasle za 9 odstotkov, cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah pa za 6 odstotkov, medtem ko so cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb zrasle za 8 odstotkov. 

Srednja cena stanovanja na ravni države je bila 2610 evrov/m^₂ in se je v primerjavi z 2022 zvišala za 210 evrov na kvadratni meter. Primat najvišjih cen stanovanj je tudi lani ohranila Ljubljana, kjer se je srednja cena prodanih stanovanj v primerjavi z letom 2022 zvišala za 40 evrov na kvadratni meter in praktično dosegla 4000 evrov/m².

Tik za Ljubljano so bile cene stanovanj na Alpskem turističnem območju, ki vključuje tudi Kranjsko Goro, Bled in območje Bohinjskega jezera, kjer je lani srednja cena stanovanja znašala 3.930 evrov/m2 in se je v primerjavi z letom prej dvignila kar za 350 evrov na kvadratni meter.

Na ravni države je srednja cena hiše s pripadajočim zemljiščem lani znašala 141.000 evrov oziroma je bila v primerjavi z letom prej višja za 9000 evrov. Srednje leto zgraditve prodanih hiš je bilo lani 1972, v povprečju pa so se prodajale 3 leta starejše hiše kot leto prej. Srednja velikost lani prodanih hiš je znašala 168 kvadratnih metrov in se je v primerjavi z letom prej povečala za 10 kvadratnih metrov. Srednja velikost pripadajočega zemljišča je ostala v primerjavi z letom prej nespremenjena in je znašala 720 kvadratnih metrov.

V zadnjih petih letih so tako cene stanovanj zrasle že za 60 odstotkov, cene hiš za 46 odstotkov in zemljišč za stanovanjsko gradnjo za 54 odstotkov. Ob tem velja poudariti, da podrobnejših podatkov o cenah zemljišč v tokratnem poročilu ni, saj so "zaradi majhnih in nereprezentativnih vzorcev statistični kazalniki cen zazidljivih zemljišč praviloma neverodostojni in ne odražajo dejanskih tržnih cen."

Dosegli smo vrh, lahko sledi kriza trga

Ob upadanju števila transakcij, rekordnih cenah nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo se zdi, da smo že dosegli vrh nepremičninskega cikla in prehajamo v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga na ravni celotne države, na GURS povzemajo dogajanje na nepremičninskem trgu. 

Visoke cene in obrestne mere še naprej zmanjšujejo plačilno sposobno povpraševanje prebivalstva in tudi naložbeno povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, zato je pričakovati zmanjševanje števila nepremičninskih transakcij tudi letos. 

Ob tem pa napovedujejo, da bomo lahko, če se bo upadanje števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami z nezmanjšano močjo nadaljevalo tudi letos, govorili o novi krizi nepremičninskega trga. Pričakujejo tudi, da se bo visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin letos še zmanjšala. Ponekod lahko pride do stagnacije ali celo rahlega upada cen stanovanj, predvsem na sekundarnem trgu. 

"Zaradi premajhne ponudbe novih stanovanj in zazidljivih zemljišč v največjih mestih, predvsem v Ljubljani, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, pa hipnega velikega padca cen nepremičnin ni pričakovati," zaključijo.