Imate prazno stanovanje, ki ga želite oddati, pa ne veste za katero od možnih oblik bi se odločili oziroma komu bi ga oddajali?
Odločimo se lahko za kratkoročno oddajanje turistom, najbolj zanimivi sta Airbnb in booking.com, lahko se povežemo s turistično agencijo, ali pa uberemo kakšno tretjo možnost, da v svoje stanovanje privabimo turiste.
Druga možnost je dolgoročno oddajanje študentom, parom, družinam, posameznikom, tretja možnost pa je kombinacija obojega. Ta se obnese, če na primer devet mesecev oddajate stanovanje študentom, tri pa turistom.
Najboljšo bo vsak izbral glede na to, kje ima stanovanje, saj prav vse lokacije za turiste niso zanimive, koliko časa lahko posveti vsem dejavnostim, ki so povezane z oddajanjem, in predvsem glede na to, koliko lahko zasluži.
Zakonodaja namreč loči med oddajanjem nepremičnine v dolgoročni in kratkoročni najem. Glede na to se ločijo tudi statusi, ki jih mora imeti ali pridobiti najemodajalec, obdavčitve in druge s tem povezane obveznosti.
Dolgoročno oddajanje je bolj preprosto
Za oddajanje nepremičnine v dolgoročni najem lastnik stanovanja, ki je fizična oseba, ne potrebuje nobenega posebnega statusa. Z najemnikom mora skleniti pogodbo o najemu, če bo ta daljša od enega leta, mora za stanovanje ali hišo imeti tudi energetsko izkaznico.
Za oddajanje v dolgoročni najem ne potrebuje soglasja etažnih lastnikov, zaradi obračunavanja stroškov mora le upravniku javiti število ljudi, ki biva v oddanem stanovanju.
Med prednostmi takšnega oddajanja izpostavimo še, da lastnik ne plačuje obratovalnih stroškov, ker jih plačuje najemnik, njegova obveznost so le še plačila v rezervni sklad in investicijski stroški, ki bi jih plačeval tudi, če stanovanja ne bi oddajal.
Stanovanje lahko odda neopremljeno ali opremljeno. Od tega je tudi odvisno, ali si bo obračunal amortizacijo opreme ali ne. Za popravila, ki so potrebna zaradi redne uporabe opreme v stanovanju, običajno skrbi najemnik oziroma se vse pravice in dolžnosti najemnika in najemodajalca opredelijo v najemni pogodbi.
Najemnina, ki jo prejema najemodajalec predstavlja dohodek, od katerega mora plačati 25 odstotkov davka. Davčna osnova za obračun davka je letna najemnina, zmanjšana za 10 odstotkov normiranih stroškov. Lahko pa si davčno osnovo zniža z uveljavljanjem dejanskih stroškov, za katere mora imeti račune.
Če predpostavimo, da za na primer dvosobno stanovanje v Ljubljani lahko zaračuna 700 evrov mesečne najemnine, to na leto znaša 8400 evrov. Davčna osnova je tako 7560, torej bo plačal 1890 evrov davka. Ob predpostavki, da tisto leto ni imel dodatnih investicijskih stroškov, bo v enem letu zaslužil približno 6500 evrov.
Oddajanje turistom je precej bolj zahtevno
Precej drugačna so pravila oddajanja v kratkoročni najem. Čeprav zakonodaja na tem področju še ni urejena, mora lastnik stanovanja izpolniti več različnih pogojev. Najprej se mora pri FURS registrirati kot sobodajalec. S tem postane tudi zavezanec za plačilo socialnih prispevkov.
Če oddaja stanovanje v bloku, mora za zdaj za to pridobiti vsaj 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov, svojo dejavnost pa mora prijaviti tudi upravniku.
Predlog novega stanovanjskega zakona naj bi bi to področje uredil še strožje. Oddajanje turistom v večstanovanjskih stavbah bo opredeljeno kot gostinska dejavnost, za katero bo treba doseči spremembo namembnosti iz stanovanjskega v poslovni oziroma turistični prostor. Za to bo moral lastnik pridobiti 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov. To bo marsikje težko.
Dodatna omejitev, če stanovanje turistom lastnik oddaja kot sobodajalec, je čas oddajanja, ki je omejen na pet mesecev na leto. Če stanovanje oddaja prek tujega posrednika, kot sta prej omenjeni platformi, se mora registrirati tudi kot DDV zavezanec, saj mora na storitev posredovanja plačati 22-odstotni DDV.
Z oddajanjem turistom je precej več dela, kot če oddajamo v dolgoročni najem. Spremljati je treba morebitne rezervacije, odgovarjati na vprašanja, se dogovoriti za prihod, turiste sprejeti in za njimi počistiti.
O turistih in njihovih prenočitvah mora najmanj 12 ur po prihodu gosta o tem poročati, poleg tega pa pripraviti statistiko prenočevanj za pretekli mesec.
Pri oddajanju turistom so tudi stroški višji
V primerjavi z oddajanjem v dolgoročni najem, ima lastnik pri kratkoročnem precej več stroškov, prihodke pa primerljive ali celo nižje kot pri celoletnem oddajanju. Če bi pet mesecev imel 60-odstotno zasedenost, kolikor je povprečje v Ljubljani, na noč pa v povprečju računal 80 evrov, bi bili njegovi prihodki 7200 evrov.
Od letnih prihodkov je treba odšteti naslednje stroške, nekateri so zgolj ocena:
- triodstotna provizija Airbnb, kar znaša 216 evrov,
- DDV na storitev iz tujine (provizija Airbnb) znaša 48 evrov,
- plačilo obratovalnih stroškov, približno 200 evrov na mesec, oziroma 2400 evrov na leto,
- pavšalni prispevki za zdravstveno in pokojninsko blagajno, ki znašajo 14,8 in 14,6 evra na mesec, skupaj torej 29,4 evra mesec ali 352,98 evra na leto,
- stroški čiščenja, nadomeščanja razbitega, poškodovanega drobnega inventarja so v povprečju ocenjeni na 400 evrov na leto,
- nujna vzdrževalna dela kot so beljenje in večja popravila pa so ocenjena na 500 evrov na leto.
Skupni ocenjeni stroški v našem primeru znašajo približno 4200 evrov na leto. Torej je lastnik stanovanja v enem letu zaslužil 3000 evrov.
Plačati mora še davek. Odloči se lahko, da se bo davčna osnova določala po normiranih stroških ali pa po dejanskih. Če se je odločil za slednje, pomeni, da je njegova davčna osnova 3000 evrov, ta pa se prišteje k letni davčni osnovi za odmero dohodnine. Lastnik bo obdavčen po progresivni lestvici glede na to, v kateri dohodninski razred spada.
Če se odloči za ugotavljanje davčne osnove na podlagi normiranih stroškov (80%), pa bo v našem primeru ta 1440 evrov. Od te bo plačal 20 odstotkov davka, kar znaša 288 evrov. Letni zalsužek bo torej približno 2700 evrov.
Kljub temu, da je lastnik stanovanja, ki ga oddaja v dolgoročni najem, obdavčen bistveno bolj, saj bo v enem letu plačal skoraj 2000 evrov davka, bo na koncu zaradi manjših stroškov, ki jih ima s to obliko oddajanja stanovanja, zaslužil precej več.
Kombinacija obojega je najbolj donosna
Po analogiji lahko izračunamo, da se lastniku najbolj splača, če stanovanje devet mesecev oddaja na primer študentom, poleti pa tri mesece turistom. Iz dolgoročnega najema bodo njegovi prihodki, upoštevajoč plačilo davka in vsaj 600 evrov stroškov (beljenje, drobna popravila), da stanovanje pripravi za turiste in jeseni ponovno za študente, približno 4280 evrov.
Iz naslova oddajanja turistom pa lahko pri 60-odstotni zasedenosti in povprečni ceni 80 evrov na noč, zasluži 4320 evrov. Če od prihodkov odštejmo stroške, (provizija, DDV, prispevki, obratovalni stroški, čiščenje), ki se nanašajo na tri mesece, znašajo ti 1080 evrov, amortizacije nismo upoštevali. Lastnik je v tem primeru zaslužil 3240 evrov, po plačilu davka pa mu je ostalo 2720 evrov. Skupaj z zaslužkom iz devetmesečnega najema torej 7000 evrov.
Pri izračunih nismo upoštevali amortizacije oprme stanovanj, ker jih lastniki tako turistom kot na primer študentom oddajajo v zelo različnih stanjih. Tisti, ki so kupili novo opremo, da so stanovanja kar se da lepo uredili, si bodo amortizacijo zagotovo še obračunali, kar pomeni, da so njihovi zaslužki lahko še nižji.
S turisti se dobro lahko služi le ...
Ekonomska upravičenost oddajanja stanovanj v najem kaže, čeprav izračuni temeljijo na predpostavkah in ocenah, da se samo oddajanje nepremičnin turistom prek tujih platform v resnici ne splača. Iz tega lahko sklepamo, da se splača le v primeru, da lastniki oddajajo več mesecev, kot bi smeli, da del prihodkov sploh ne prijavijo, ali pa da ves čas oddajajo na črno.
Druga možnost je, da imajo več stanovanj, ki jih oddajajo turistom in imajo zato s. p. ali pa kakšno drugo pravno obliko ter registrirano gostinsko dejavnost. Torej za njih oddajanje pomeni osnovni in ne zgolj dodatni vir preživetja, zato lahko oddajajo celo leto.
V nasprotnem, pa se bolj splača oddajati v dolgoročni najem, saj so prihodki večji, stroškov je manj, manj pa je tudi obveznosti in dela.
