574 strani dokumentacije, da za meter dvigneš hišo

Z možem sta želela ob menjavi strehe skoraj 50 let staro manjšo hišo dvigniti za meter in pol in iz podstrehe narediti mansardo. Nobenega prizidka ali povečanja tlorisa ne bi bilo, ker je bila streha prej asimetrična, pa se ena stran hiše sploh ne bi dvignila. 

S pridobitvijo gradbenega dovoljenja za tak poseg sta se ukvarjala leto in pol, oddati sta morala 574 strani projektne dokumentacije, v postopku je bilo še 13 strank, elektro podjetje je trikrat prišlo na teren, potem pa sta načrt prestavitve kablov morala sama narisati v slikarju, pristojni za varstvo kulturne dediščine so zahtevali, naj bo streha tako strma, da bi bila večja od hiše, tik pred koncem postopka se je na upravni enoti zamenjala vodja postopka, nova pa je imela drugačne želje … 

Odisejado si lahko spodaj preberete v celoti, zapis je po naši oceni absolutno vreden vašega časa. 

Kako do legalne otroške sobe v pičlih stopetdesetih korakih

Pred nekaj meseci sem prek Facebooka prijateljem bentila, da bom, če se z možem kdaj dokopljeva do gradbenega dovoljenja, najbrž lahko izdala kar knjigo. Pričujoči zapis ni ravno knjiga, je pa kratka zgodba o hiper-relugulirani Sloveniji. 

Maja Kalan

Začeli smo novembra 2013. S prijateljem, ki je arhitekt, sva se z možem dogovorila za pripravo dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja. Živiva namreč v skoraj 50 let stari podedovani majhni popolnoma neizolirani medetažni hiši, katere okna in streha so milo prosili po zamenjavi. Ker je v hiši le ena zares majhna otroška soba, sva menila, da bi veljalo obstoječo podstrešno kamro dvigniti »za tistih pet ceglov«, ko bomo že ravno menjali dotrajano ostrešje. Tako bi zgoraj pridobila dve spodobni m

ansardni (predvidoma otroški) sobi. Na tej točki velja razjasniti tudi, da nisva nepremičninska magnata, ki bi stremela k luksuzu. V ta namen bo dovolj, če povem, da imava 3,3 kvadratnega metra "veliko" kopalnico, dnevna soba pa meri 13 kvadratnih metrov in ima sloves največjega prostora v hiši.  Odločila sva se, da bova zaprosila za gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo. Rekonstrukcijo, ki ni pomenila nikakršnega povečanja tlorisa hiše. Nobenega prizidka. Zgolj povišanje za meter in pol. Ker je stara streha asimetrična (naklon ni na obeh straneh enak), bi to pomenilo celo, da se ena stran hiše sploh ne bi dvignila, samo streha bi po prenovi postala bolj strma. Pri tem bi hiša še vedno ostala najnižja izmed vseh hiš v soseski. Prvi zametki birokratskih nesmislov so se kazali že pri menjavi oken, za kar, kot vam je verjetno jasno, ne potrebuješ gradbenega dovoljenja. A za dodelitev subvencije Eko sklada moraš dokazati, da objekt, na katerem menjaš okna, ni črna gradnja, kar je razumljivo. Takrat sva izvedela, da gradbenega dovoljenja nimava, lahko po zaprosiva za t.i. uporabno dovoljenje, saj je bila hiša nedvomno zgrajena pred letom 1967. A moraš to tudi dokazati. Kako, če nimaš niti enega načrta ali podobnega dokumenta, prvi lastniki pa so že zdavnaj umrli? Težko. Postopek lahko traja dolgo časa, posebno, če sovpade z uvedbo nesojenega davka na nepremičnine. Ta je popolnoma zasul Geodetsko upravo RS, ki je sicer pristojna za pomoč upravni enoti pri ugotavljanju, od kdaj hiša obstaja. S tovrstnimi "obrobnimi" zadevami se lani pozimi niti slučajno nihče ni imel časa ukvarjati. Na srečo je to doumel tudi prijazni uradnik  (sicer redka vrsta!) na Upravni enoti Kranj, ki je predlagal, da postopek poenostavimo in uporabno dovoljenje izdal na podlagi izjav dveh starejših prič. Tako sva pravočasno prejela uporabno dovoljenje in ga priložila vlogi za subvencijo. Kasneje me je večkrat zmrazilo, ko sem pomislila, kaj bi se zgodilo, če bi že pri urejanju uporabnega dovoljenja naletela na uradnico, ki je kasneje rovarila po vlogi za gradbeno dovoljenje. Subvencijo v višini slabih dva tisoč evrov bi dobesedno pognala skozi (birokratsko) okno.

Kulturna dediščina rožnatih fasad

Okna smo uspešno zamenjali, medtem je arhitekt pripravljal vodilno mapo z načrti arhitekture. Ugotovili smo, da se najina hiša nahaja na območju varovanja kulturne dediščine. Pri tem, kako bo izgledala po obnovi, bo imel besedo tudi Zavod za varstvo kulturne dediščine. Kako da tega nismo vedeli? V mislih si najbrž že slikate značilne kamnite kraške hiše ali pa ozke meščanske ulice, srednjeveške oboke, morebiti kakšno ostalino iz antičnih časov… Da boste razumeli, zakaj nismo vedeli, da smo v kulturnem pasu, pridite kdaj v Bitnje pri Kranju. Ali pa se mirno odpravite v prvo vas, ki vam pride na pot, malo zakrožite po blatnih kmečkih dvoriščih, oglejte si nedokončana gospodarska poslopja iz oranžne opeke, salonitne kritine, roza trinadstropne hiše s frčadami, celo plastične konstrukcije za hrambo kmetijske mehanizacije ali pa iz nekdanjih hlevov urejene avtomehanične delavnice. To je namreč pretežni del zunanje podobe bitenjške kulturne dediščine.

Najina hiša je bila zgrajena v 60. letih prejšnjega stoletja. Nizka, medetažna, s položno streho. Izdajo soglasja je Zavod pogojeval s 45-stopinjskim naklonom nove strehe. V dober mesec trajajočem procesu pogajanj (naprej po telefonu, nato v živo na območni enoti zavoda), ki niso obrodila sadov, smo uradnika povabili na teren, da si situacijo ogleda v živo. Arhitekt mu je na dvorišču uspel pojasniti, da bo ob upoštevanju zahtevanega naklona nova streha večja od celotne hiše. S sedanjih 15 oziroma 19 stopinj bi jo spravili na 45 stopinj, kar bi v praksi pomenilo megalomansko streho na razmeroma nizki in majhni hiši. Končno smo se strinjali, da bi bila takšna groteskna gradnja večji estetski udarec za kulturno dediščino kot če postavimo položnejšo streho, ki zavodu sicer ne diši najbolj. Poleg tega bi hiša z naklonom, ki ga je zahteval zavod, nenadoma postala najvišja hiša v okolici, kar pa je taisti zavod prav tako prepovedal. Da smo položnejšo streho tudi birokratsko upravičili, sem se med drugim odpravila na pohod po naselju, kjer sem fotografirala in beležila naklone streh, ki so govorili v prid najinemu arhitekturnemu predlogu, in sestavila še kratko vsebinsko utemeljitev. Seveda je bilo sorodnih položnejših streh pravzaprav več kot tistih s 45-stopinjskim naklonom. Pa ne samo »neskladnih« streh. Zavod pri izdaji soglasij omejuje tudi odtenke fasade, dimnika, pa barvo kritine, morebitnih lesenih elementov na hiši, in tako dalje. To se sliši smiselno, a pozor, soglasja Zavoda seveda ne potrebujete, če boste na primer zgolj energetsko obnovili hišo, prebarvali fasado, menjali kritino, okna ali kaj podobnega. Po domače povedano: če se bo sosed drugo leto morda odločil za izolacijo hiše, lahko izbere vijoličasto fasado s pikami v barvi pistacije, nanjo napiše »Naj živi kulturna dediščina«, in ob tem ne bo kršil enega predpisa. Gospod z Zavoda nama je v burni debati na to temo dejal le – "žal tako pač je". 

Soglasje zavoda je prineslo kar nekaj olajšanja, kmalu bomo lahko oddali mapo, sva si mislila z možem. Tačas smo iskali še eno soglasje. Soglasje elektrodistribucijskega podjetja, ki je lastnik javne infrastrukture. Ti sicer niso bili tako trd oreh, je pa presenečala njihova sijajna »logistika«. Najprej smo s pomočjo načrtov, prek telefona, pa maila, nekaj tudi ustno, definirali, kako bomo elektriko iz zraka speljali v zemljo. In kam bomo locirali električno omarico. Nekje vmes so ugotovili, da bi si veljalo situacijo ogledati na terenu. Ker imava zelo majno parcelo (več o tem kasneje), je bilo potrebnih kar nekaj soglasij sosedov, ki so na srečo stvar elektro podjetja. Po krajši sagi (če je postopek trajal manj kot mesec dni, sva ga vzela kot zanemarljivega) in treh (!) obiskih mož iz elektro podjetja na terenu, sva prejela v podpis pogodbo s skico poteka kablov in lokacijo električne omarice. Ta je bila narisana na napačnem koncu hiše, in sicer tako, da bi pri njeni umestitvi kopali po sosedovi greznici.  Ko sva pri elektro podjetju spraševala, zakaj so napačno narisali skico po kar treh ogledih na terenu, je podpisana referentka dejala, da ona pač ni bila na terenu. In predlagala: "Najbolje, da narišete kar sami, pa mi pošljete. Tako bo najlažje." Uporabila sva sodobno informacijsko rešitev, ki se ji reče Slikar, in na njihovo skico vrisala kablovje "po želji". Kmalu sva dobila soglasje.

Sosedov zračni prostor je nedotakljiv

In že smo v juniju 2014. Pol leta je minilo od dne, ko smo z arhitektom prvič "prislonili meter" in začeli z risanjem načrta obstoječega stanja. Vlogo sem oddala julija 2014. Kmalu je prispela prva pošta. Obvestilo o prekinitvi postopka zaradi ureditve meja. Prekinitev? Zakaj? Saj nismo še niti dobro začeli! Povabili so nas na sestanek (ali v upravnem žargonu na zaslišanje) na temo ureditve meja. Treba je bilo doreči pravne smernice, saj je hiša na dveh straneh premalo odmaknjena od sosednjih parcel. Tako je: v njej sicer brez posebnih pravnih zagat lahko živimo do konca svojih dni, lahko jo pustimo, da propade, jo oblačimo v fasade, menjamo kritino, ilegalno gradimo prizidke, jo krasimo s frčadami, nenazadnje plačujemo davke, jo zavarujemo, smo priklopljeni na elektro omrežje in podobno, toda, hej, podstrehe ne smemo dvigniti »za tistih pet ceglov«, saj stoji preblizu meja s sosednimi parcelami. Vodja postopka si je zaželela ponovnih geodetskih meritev (ki bi naju, poleg prvotnih 200, stale okoli 600 evrov), čeprav bi hiša po meritvah še vedno stala na istem mestu. Nekako smo prišli do sklepov, da bi s pisnimi soglasji sosedov in kakim pogodbenim razmerjem zadevo uredili. Začela sva pridobivati soglasja, a zapletlo se je pri neurejenih zemljiškoknjižnih razmerjih. Dva lastnika parcel že več desetletij ne živita več v (oprostite izrazu) podrtijah, ki naju obkrožajo, eden pa je leta 1978… umrl. Kazalo je že, da se bo vse skupaj za nedoločen čas ustavilo pri zapuščinskih postopkih, toda po krajši, nekaj tednov trajajoči sagi, sva s pomočjo prijaznih sosedov prišla do verige kupoprodajnih pogodb in našla vse (žive) lastnike parcel, ki so soglasja brez težav tudi podpisali. Spotoma smo zapletli še življenje sosedom, ki so ugotovili, da so po pogodbi kupili polovico hiše, ne pa tudi sadovnjaka, na katerem stoji. 

Če smo pretežni del dileme z "ureditvijo meja" rešili s pomočjo soglasij, se je vodja postopka kasneje zapletla v novo zanko: kako ugoditi zakonodaji v primeru najbližjega soseda; njegova parcela je namreč od naju oddaljena zgolj dvajset centimetrov. Če bomo menjali streho, bo novi napušč posegal v sosedov zračni prostor, kar je nedopustno. Če se kdo sprašuje, kako nespameten je bil graditelj najine hiše, naj pojasnim, da gre za zgodbo dveh sester (moževe babice in mame omenjenega soseda), ki sta na nekoč skupni parceli zgradili vsaka svoje domovanje, parcelo pa so razdelili. Najina hiša tako leži žal dobesedno »na meji« med parcelama. A tega uradniki pač niso dolžni niti razumeti, še manj pa ti po domače »iti na roke«, čeprav ne gradiš industrijskega obrata na štiristo hektarih. Ne pozabimo: vse, kar sva želela, je dvigniti podstrešno kamro, da bi nastali dve otroški sobi. Tako smo ponovno romali na upravno enoto, tokrat se je z vodjo postopka sestal odvetnik, ki se ukvarja z zakonodajo s področja gradnje objektov. Dogovorila sta se, da bomo s sosedom, ki je, če ste pozorno brali, stric mojega moža, sklenili pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice. Želeli smo skleniti služnostno pogodbo (ta podatek je pomemben za kasneje), a so na UE vztrajali pri ustanovitvi stavbne pravice. Tako smo spesnili pogodbo o stavbni pravici, dorekli simboličen znesek, plačilo prijavili Finančni upravi RS, saj je predmet obdavčitve, plačali davek, zadevo notarsko overili in stavbno pravico zabeležili v zemljiško knjigo. In ob tem zapravili mesec in pol.

Maja Kalan

Dokler debela gospa ne zapoje, ni konec

Piše se december 2014. Naj na tem mestu poudarim, da v zgodbi izpuščam številne detajle in manjše zaplete, ki so v večini odpadli na dodatno delo arhitekta, kar smo pri tovrstnem projektu seveda vzeli v zakup. Vodja postopka nam je že malo pred tem namignila, da se bližamo koncu, zato lahko zaprosimo tudi za odmero komunalnega prispevka, ki je v domeni domače občine. Čeprav je šlo z občinskimi uradniki gladko, moram omeniti, da sem na občino odnesla še en izvod vodilne mape (upravna enota že v štartu pobere dva izvoda in seveda ob vsakokratnih dopolnitvah še marsikaj), ki obsega 130 strani. Samo zato, da so izračunali nov komunalni prispevek, ki je bolj ali manj odvisen od povečanja neto tlorisne površine prostorov. Ali povedano poenostavljeno: zanimajo jih dve, tri strani, in še kak načrt, oddati pa je treba celotno mapo. Ko sem vodjo tega postopka vprašala, ali ne bi za voljo racionalnosti sprejeli elektronsko verzijo dokumentacije, je dejal, da to žal za zdaj še ni mogoče. In me potolažil z besedami: »Če vam kaj pomaga - mapo boste takoj po odmeri dobili nazaj.« Zdaj mi je še manj jasno, zakaj so jo sploh potrebovali v fizični obliki. Kakorkoli – odločbo o odmeri komunalnega prispevka smo prejeli zelo hitro.

Ko sva z možem pripravila še zadnje malenkosti, sva pri vodji postopka želela preveriti, ali je to resnično zadnja dopolnitev, in ali je že čas, da plačava komunalni prispevek. Na elektronsko sporočilo nama ni odgovorila in po sumljivo dolgih štirinajstih dneh molka sem poklicala na upravno enoto. Presenečena sem ugotovila, da je oseba odsotna in se, kot je dejala sogovornica, »verjetno še ne bo kmalu vrnila«. Končni izplen je bil pogovor z vodjo oddelka, ki je dejala, da bodo morali zadevo najprej nekomu dodeliti. (Kakšno presenečenje!) Novi uradnik pa se bo moral »saj razumete, gospa, vsaj v grobem seznaniti s celotnim projektom«. Za trenutek mi je postalo slabo. OK, se zgodi. Še dobro, da sem zavrtela telefon. Kdaj so nas sicer nameravali obvestiti o odsotnosti vodje najine zadeve? Kdaj so zadevo nameravali dodeliti drugemu uradniku? Ne bi morda vključili avtomatskega sporočila o odsotnosti? Sicer pa, ohranimo mirno kri – v enem od preteklih mailov sem imela pisno zagotovilo dotedanje vodje postopka, da naj uredimo zadnje malenkosti, ker bi se "rada čimprej lotila pisanja gradbenega dovoljenja". Če je zadeva pripeljana praktično do konca, kaj bi sploh še lahko šlo narobe? 

Nova vodja postopka se je res prav kmalu "v grobem seznanila s celotnim projektom". In ugotovila, da poleg pogodbe o stavbni pravici potrebujeva tudi služnostno pogodbo s sosedom - stricem. Do takrat sva z možem že kar nekajkrat izgubila potrpljenje, a gnev vedno zadržala zase. Tokrat sem prvič vzela v roke telefon in želela nekoga nazijati kot psa. Pa sem se zadržala in spisala razžaljen, a razmeroma vljuden mail, v katerem me je zanimalo zlasti, kdo mi bo že drugič kril stroške odvetnika in notarja, ker se je prva uradnica odločila, da služnosti ne potrebujemo, druga pa, da bi jo vseeno morali skleniti. Slednja se je opravičila in pojasnila, da se je njena predhodnica "bolj ukvarjala s samo rekonstrukcijo, sama pa je obravnavala parcelo kot celoto, na kateri se gradi". Odlično. V luči raznolikih prijemov smo se uspeli dogovoriti, da nove pogodbe ne bomo potrebovali, če bo arhitekt uspel z načrti dokazati, da je mogoče na najini ozki parceli obrniti dve osebni vozili, ne da bi pri tem zapeljal na stričevo parcelo. To mu je tudi uspelo.

19. februarja 2015 sva prejela gradbeno dovoljenje. Midva in še ostalih 13 strank v postopku, ki se jih tiče sprememba podstrehe v mansardo. Do takrat smo oddali skupno 574 strani projektne dokumentacije (brez upoštevanja 130 strani najinega osebnega izvoda mape). Arhitekt si je oddahnil in obljubil, da nikoli več ne bo pripravljal projektne dokumentacije za rekonstrukcijo.

Sodbe o tem, kako zapletena je zakonodaja, ali so uradniki res talci predpisov, ali je prav, da posamezniki izgubljamo živce, čas in stotine evrov, in nenazadnje presojo, ali ne bi raje gradili na črno, pa prepuščam bralcem. 

Maja Kalan

Besedilo je bilo prvič objavljeno na spletni aplikaciji Torek ob petih.