Z luksuzom na osiromašen trg

Prodaja 226 stanovanj v Situli ob Vilharjevi cesti v Ljubljani, ki so jih začeli uradno prodajati včeraj, bo glede na razmere na nepremičninskem trgu trajala tri ali štiri leta, napoveduje Zoran Madon, direktor nepremičninske agencije Metropola In, ki je partner v projektu.

Gre za stanovanja višjega cenovnega razreda, saj je cena kvadratnega metra od 2.500 do 3.500 evrov. Računajo, da bodo kupci premožne družine in tujci, na predstavitvi 90-milijonskega projekta pa so se strinjali, da so kupci za taka stanovanja še vedno tudi pri nas. “Del kupcev bo tudi tujcev, vzhodnjakov, Rusov, Ukrajincev, Kazahstancev,” dodaja Madon. V Situli bo poleg 5.000 kvadratnih metrov stanovanjskih površin 6.000 kvadratnih metrov pisarn in nakupovalna galerija, kjer so za prvo leto najemnikom obljubili brezplačen najem, za drugo pa najem po polovični ceni. Stanovanja bodo imela 24-urno recepcijo, obljubljajo pa tudi fitnes, avtopralnico v garažni hiši in druge storitve.

Poceni, dražje, najdražje

Madon pravi, da se je po obdobju nagle rasti po letu 2003 v zadnjem obdobju nepremičninski trg segmentiral: en segment kupcev tako išče poceni stanovanja, kot so v Celovških dvorih, drugi segment srednjega razreda išče spodobna in funkcionalna stanovanja, tretji pa luksuzna.

• Preberite tudi komentar: Luksuz z razgledom na ajzenpon

Aleš Bešter, direktor podjetja iProjekt, ki prodaja stanovanja na Lavrici in v naselju Atrium v Zeleni jami, nedaleč od Situle, pa kupce razdeli na dva dela – 70 odstotkov jih stanovanje kupi zaradi “nuje”, bodisi zaradi ločitve, poroke ali povečanja družine bodisi zaradi selitve zaradi službe, 30 odstotkov pa ga kupi kot naložbo. Bešter izpostavlja, da so sami v krizi prodali 452 enot od skupno 612, njihove trenutne cene pa so v povprečju, kot zatrjuje, skoraj enake cenam na začetku prodaje in “malo višje od transakcijskih cen rabljenih stanovanj v Ljubljani, ki so v povprečju stara 40 let”. Po njegovem mnenju pa pri nas ni veliko kupcev stanovanj iz tujine.

Cene bodo šle spet gor

Madon sicer pravi, da razmere na nepremičninskem trgu zdaj niso normalne: “Transakcije so precej upadle. Ljubljana je znala v boljših letih prodati 1.500 novih stanovanj na leto, te številke pa zdaj ne dosega več cela Slovenija.” Oba sogovornika se strinjata, da bo v Sloveniji kmalu začelo primanjkovati stanovanjskih nepremičnin. Bešter napoveduje, da se bo to zgodilo v relativno kratkem času, primanjkovalo pa bo predvsem večstanovanjskih stavb, saj je zanje potrebnih več sredstev in časa kot za gradnjo enostanovanjskih hiš.

“Slovenija bi morala imeti po statistiki na leto 3.000 novih stanovanj. Če jih ne bo imela, bomo ponovili napako iz let 1994 in 1995, ko je bilo po 500 ali 600 novogradenj na leto in se je začel pritisk na cene, saj se je ugotovilo, da primanjkuje stanovanj. Jasno je, da če imaš za vsako stanovanje tri kupce, boš cene zvišal,” pojasnjuje Madon.

Bešter dodaja, da cene ne bodo več veliko nižje: “Če mi verjamete ali pa ne, pod 2.400 ali 2.500 evrov za kvadratni meter danes v Ljubljani investitor ni sposoben zgraditi stanovanja, da bi ustvaril neki minimalen donos ob prodaji. Vse ostalo, kar drugi sanjajo, naj pridejo, dokažejo in naredijo.”

Stanovanjski fond se stara

Ob zastoju novogradenj pa bo kmalu nastala tudi težava zaradi starajočega se fonda stanovanj. Bešter pojasnjuje, da se v tujini stanovanjem v primestnih blokih, ko so stara 50 let, cena zniža na polovico vrednosti novega stanovanja. “Vendar pa stanovanja iz 60. in 70. let prejšnjega stoletja pri nas niso tako slabo narejena, da bi jih bilo treba kar porušiti,” dodaja. Lotiti bi se bilo treba predvsem njihove energetske sanacije in sanacije skupnih inštalacij, pri čemer pa že vidi težave v razpršenem lastništvu.