Spet nova pravila za uporabna dovoljenja, uvajajo tudi novo kategorijo objektov

Skupaj z novelo zakona o urejanju prostora je ponovno v javni obravnavi tudi novela o gradbenem zakonu, pripombe na obe pa je možno oddati še do 7. marca. 

Novela gradbenega zakona prinaša nekaj pomembnih sprememb, med katerimi velja omeniti poenostavitev nekaterih postopkov pri pridobivanju gradbenega dovoljenja, predvsem pa novi 150. člen, ki določa domnevo o izdanem gradbenem in uporabnem dovoljenju. 

Če se omejimo zgolj na omenjeni člen, ki je pomemben za veliko število lastnikov starejših hiš in stanovanj, ugotovimo, da zdajšnja novela prinaša že tretjo različico. 

Zdaj velja: domneva dovoljenj za objekte pred 1968

Na kratko. Po za zdaj še veljavnem GZ-1 domneva gradbenega in uporabnega dovoljenja obstaja, če je bila stavba zgrajena pred 31. decembrom 1967, če je bila v uporabi najkasneje 1. januarja 2003 in če se ji namembnost po tem datumu ni bistveno spremenila.

Pogoj je tudi, da je zemljišče, na katerem je zgrajena, na predpisan način evidentirano v zemljiškem katastru. V omenjenem členu so posebej opredeljene enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja in so s 1. januarjem 2003 v uporabi ter na predpisan način evidentirane v zemljiškem katastru. Tudi zanje velja domneva uporabnega dovoljenja. 

Junijska novela: domneva za vse objekte pred junijem 1991

Julija lani je ministrstvo za naravne vire in prostor v javno obravnavo dalo novelo gradbenega zakona, v kateri je povsem na novo opredelilo 150. člen. Tako smo dobili novo oziroma drugo različico, kako bodo po novem lahko lastniki starejših hiš pridobili odločbo o domnevi gradbenega in uporabnega dovoljenja. 

Julijski predlog je predvideval precej poenostavljeno pot do omenjene odločbe. V predlogu novele je bilo namreč navedeno, da vsi objekti, ki so bili zgrajeni pred 25. junijem 1991, niso nelegalni objekti in imajo pridobljeno gradbeno oziroma uporabno dovoljenje po tem zakonu, če je zanj po tem zakonu gradbeno oziroma uporabno dovoljenje predpisano.

Pri tem pa morajo izpolnjevati nekaj pogojev: objekt mora biti sposoben za uporabo, po navedenem datumu pa se mu namembnost ni spremenila tako, da bi bilo treba za spremembo namembnosti pridobiti gradbeno dovoljenje. Pogoj je bil tudi, da je objekt na predpisani način evidentiran v katastru nepremičnin oziroma katastru gospodarske javne infrastrukture. 

Za zdaj veljavni datum 31. december 1967 so torej premaknili na 25. junij 1991, na dan, ko je Slovenija uradno postala samostojna in neodvisna država. 

Premik datuma pa so na ministrstvu pojasnili z navedbo, da je "datum domneve izdanega uporabnega dovoljenja za stavbe izenačen z datumom za gospodarsko javno infrastrukturo."

Novi predlog: dve kategoriji objektov

V zdaj objavljeni noveli gradbenega zakona pa je 150. člen ponovno napisan na novo. Julijska različica, ki je poenostavila postopke za veliko večino obstoječih stavb, ne drži več. 

"Ohranja se domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja, pri čemer se dodajajo novi nujni pogoji," piše v obrazložitvi zdajšnjega predloga novele. 

Iz 150. člena je zdaj izginil datum 25. junij 1991, oziroma velja le še za objekte gospodarske javne infrastrukture, objekt s področja obrambe in objekte s področja zaščite in reševanja ali objekt s področja notranjih zadev, ne pa za vse objekte, kot je veljalo v julijski noveli. 

V novem predlogu objekte delijo na dve kategoriji, pri čemer je ena od teh popolnoma nova. To je kategorija objektov, ki so starejši od 50 let. V drugo pa se uvrščajo vsi objekti, zgrajeni pred že zdaj veljavnim datumom, 31. decembrom 1967. 

Objekti, starejši od 50 let

Za objekte in gradnje, ki so bile izvedene na objektu, in so hkrati starejše od 50 let, bo po novem veljalo, da odločbo lahko dobijo, če izpolnjujejo določene pogoje. Prvi pogoj je, da ne gre za objekt z vplivi na okolje, drugi pogoj je, da zanje ni bil izrečen inšpekcijski ukrep, in tretji, da je lastnik skladno z resornimi predpisi poravnane vse finančne obveznosti, največkrat gre v tem primeru za plačilo komunalnega prispevka. 

K temu pa so predlagatelji zakona dodali še dodatne zahteve, ki morajo biti izpolnjene, da bi objekt, ki je starejši od 50 let, lahko dobil odločbo o domnevi gradbenega in uporabnega dovoljenja. 

Tako velja, da se objekt v 50 letih pred vložitvijo zahteve za izdajo odločbe o domnevi ni spremenil, ali se je spremenil tako, da po kateremkoli predpisu od spremembe do izdaje odločbe o domnevi, zanj gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano, ali pa je za spremembo objekta investitor pridobil gradbeno dovoljenje.

Poleg tega pa mora vlagatelj k vlogi za izdajo domneve priložiti kup dokumentacije. Med drugim mora priložiti zemljiškokatastrski načrt, če je objekt vpisan v kataster nepremičnin, oziroma elaborat, ki je podlaga za vpis. 

Priložiti bo treba opis objekta, podatke o vrsti, starosti in bruto tlorisni površini objekta ter navedbo parcelnih številk za zemljiške parcele, na katerih je zgrajen objekt, podatek o površini gradbene parcele, kjer se ta določa, in podatke o priključevanju na infrastrukturo.

Obvezen bo tudi podatek o razvrstitvi objekta glede na njegov namen v skladu s predpisom, ki ureja enotno klasifikacijo vrst objektov, priložiti pa bo treba tudi najmanj štiri fotografije, ki prikazujejo objekt z vseh strani neba, pri stavbah pa tudi vseh fasad.

Dokumentacijo pa bo moral podpisati projektant in pooblaščeni arhitekt, pooblaščeni krajinski arhitekt ali pooblaščeni inženir.

Objekti, zgrajeni pred 1968

Za drugo skupino objektov, torej tistih, ki so bili zgrajeni pred letom 1968, pa novela določa, da bodo odločbo o domnevi gradbenega in uporabnega dovoljenja lahko dobili, če se objekt po tem datumu ni spremenil, ali se je spremenil tako, da po kateremkoli predpisu od spremembe do izdaje odločbe o domnevi, zanjo gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano, ali pa je za spremembo investitor pridobil gradbeno dovoljenje. Prav tako pa velja, da mora biti objekt evidentiran v katastru nepremičnin. 

To, kar je po julijski različici novele oziroma 150. člena veljalo za vse objekte, ki so zgrajeni pred 25. junijem 1991, zdaj velja le za objekte, zgrajene pred letom 1968. Izjema so prej omenjeni javni in drugi strateško pomembni objekti. 

Starost objekta se v obeh primerih ugotavlja zgolj z verjetnostjo, pri čemer v primeru 50 let starih objektov velja, da se starost ugotavlja v času postopka izdaje domneve. V praksi to pomeni, da bi nova določila za na primer letos vložene vloge veljala za objekte, ki so bili zgrajeni v letih od 1968 do 1975. Drugo leto se bo zgornja meja premaknila na leto 1976 in tako naprej. 

Ustavno sodišče še ni odločalo

Za večino objektov, ki še niso stari 50 let, pa naj bi se še vedno največkrat uporabljal 146. člena, ki določa objekte daljšega obstoja. V ta člen pripravljavci novele niso posegli in ostaja nespremenjen. 

A prav ta člen še vedno čaka na obravnavo na Ustavnem sodišču. To je novembra 2023 zadržalo izvajanje 146. člena in takrat zapisalo, da bodo o njem odločali prednostno, a za zdaj še ni prišel na vrsto.