V nadaljevanju preberite:
- Kaj je to notarsko izvršljiv zapis in komu je namenjen.
- Kako ščiti najemodajalca, kaj pa prinaša najemniku.
- Koliko stane notarski zapis in koliko lastnikov stanovanj se odloči za to vrsto najemne pogodbe.
- Kaj o izbiri najemnika priporočajo nepremičninski posredniki.
Nova koalicija je med ukrepi stanovanjske politike v koalicijsko pogodbo uvrstila tudi zagotovitev varstva pravic lastnikov, vključno z možnostjo izpraznitve stanovanja v primeru kršitve najemne pogodbe v roku največ dveh mesecev. Kako bodo to dosegli, za zdaj še ni znano.
Da je treba zakonodajo na področju najemnega trga urediti tako, da bo zagotavljala večjo zaščito in predvidljivost, se strinjata obe strani, najemodajalska in najemojemalska. Kako naj bi bila urejena, pa je odvisno od tega, ali se pogovarjamo z najemojemalci ali z lastniki stanovanj, najemodajalci.
Najemniki se srečujejo s kršitvami pravic, prekomernimi posegi najemodajalcev v bivanje v najemnih stanovanjih, z odpovedmi pogodb, višanjem najemnine, zaradi česar so različne organizacije, ki želijo zaščititi najemnike, pripravile več navodil, celo priročnikov, kako se zavarovati, na drugi strani pa se lastniki stanovanj srečujejo z neplačevanjem najemnin in stroškov, pa tudi z dejstvom, da se nekateri najemniki iz stanovanj ne želijo izseliti.
Zaščita, ki prinaša hitro izvršbo
Ne glede na navedeno pa že zdaj obstaja pravni institut, s katerim se lahko zavarujejo najemodajalci, kot pravi notar Aleš Pungarčič, pa je to zaščita tudi za najemnike. Gre za sklenitev najemne pogodbe v obliki izvršljivega notarskega zapisa.
Kaj to pomeni? Najemna pogodba se sklene pri notarju, podpisati pa jo morata obe strani, najemodajalec in najemnik. "Izvršljiv notarski zapis najemne pogodbe zagotavlja najemodajalcu učinkovit pravni mehanizem, najemniku jasno pravno varnost in predvidljivost, obema pa prihrani dolgotrajne in drage sodne spore, katerih vzrok so pogosto nejasne in pomanjkljive zasebne najemne pogodbe, zanašanje na ustne dogovore ter pomanjkanje izvršilnega naslova," Pungarčič pojasni, kaj zagotavlja notarski zapis.
Obvezen podpis obeh strank
"Notar je dolžan sestaviti pravno natančno in jasno najemno pogodbo skladno z veljavno zakonodajo, prilagojeno konkretnemu razmerju," še pove in doda, da "najemnik v notarskem zapisu poda soglasje k neposredni izvršljivosti notarskega zapisa v delu, ki se nanaša na njegovo obveznost plačevanja najemnine ter drugih dogovorjenih denarnih obveznosti".
V tako sestavljeni pogodbi pa je lahko navedeno tudi določilo, ki se po besedah Pungarčiča "nanaša na najemnikovo obveznost na izpraznitev in izročitev nepremičnine ob prenehanju najemnega razmerja".
Najemodajalec z izvršljivo notarsko listino torej zavaruje plačevanje najemnine in stroškov, v določenih primerih pa tudi izselitev iz nepremičnine.
Pogodba za določen čas z datumom izselitve
Izvršljivost izselitve je namreč možna le, če je v pogodbi natančno določen čas izselitve, kar pomeni tudi, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas. Pri najemnih pogodbah, ki so sklenjene za nedoločen čas, izvršljivost ni samoumevna, temveč lahko lastnik stanovanja v primeru kršitev najemne pogodbe izselitev najemnika doseže le v pravdnem postopku pred sodiščem.
V primerih, ko gre za neplačevanje najemnine in stroškov ter v primeru pogodbe za določen čas, kjer je datum izselitve jasno naveden, pa notarski zapis po besedah Pungarčiča "lastniku prinaša izvršilni naslov, ki je podlaga za začetek neposrednega sodnega izvršilnega postopka, brez predhodno potrebne tožbe oziroma pravdanja".
Ali drugače, v primeru navedenih kršitev najemnika, najemodajalec ne sproži pravde, v kateri bi moral kršitve dokazovati, kar lahko traja tudi več let in terja precejšnje stroške, temveč zgolj prek odvetnika ali notarja na sodišče vloži notarsko listino.
Obveznosti lastnika in hiter postopek na sodišču
To tudi pomeni, da se lastnik kljub obstoju izvršljive notarske listine na primer izselitve najemnika ne more lotiti sam, na primer tako, da bi zamenjal ključavnico, odklopil elektriko, temveč mora to doseči prek sodišča. V nasprotnem lahko najemnik sproži pravni spor.
"Postopek izvršbe na okrajnih sodiščih traja povprečno dva meseca. Trajanje je odvisno predvsem od vrste in zapletenosti zadeve ter ravnanja strank v postopku," pravi Pungarčič.
Sodišče lahko odredi izterjavo dolga, izpraznitev stanovanja ali delo izvršitelja za dejansko izselitev.
Pred tem pa mora najemodajalec skladno z zakonodajo najemnika pisno opomniti. V dopisu naj bodo opisane kršitve, načini, kako naj jih odpravi in rok, do kdaj naj jih odpravi, pri čemer rok ne sme biti krajši od 15 dni.
Če najemnik po prejemu opomina in v zahtevanem roku ne odpravi kršitve, na primer ne plača najemnine, stroškov ali se ne izseli, lahko najemodajalec odstopi od pogodbe in sproži izvršbo.
Zavarovan je tudi najemnik
Kako je z izvršljivim notarskim zapisom zavarovan najemnik? Kot pove Pungarčič, "neposredno izvršljiv notarski zapis ne zmanjšuje pravic najemnika, njegove pravice in obveznosti so jasno in zakonito urejene v najemni pogodbi".
Če najemnik izpolnjuje vse obveznosti, določene v najemni pogodbi, "najemodajalec v času trajanja pogodbe za določen čas ne more presenetiti najemnika z odpovedjo najemne pogodbe".
Malo jih izkoristi izvršljiv notarski zapis, a...
V zadnjem času se po podatkih Notarske zbornice Slovenije vse več najemodajalcev odloča za sklenitev najemne pogodbe v obliki izvršljivega notarskega zapisa. Na leto se pri notarjih sklene približno 4000 takšnih pogodb, sklepajo pa jih tako fizične kot pravne osebe.
Kolikšen delež najemodajalcev se odloči za to pogodbo, ni znano, lahko pa rečemo, da ni velik, glede na dejstvo, da je po zadnjih podatkih Fursa zavezancev za plačilo dohodnine iz naslova oddajanja premoženja v najem več kot 42.000 (gre le za fizične osebe, ki oddajajo fizičnim osebam), kar pomeni, da je vseh zavezancev oziroma najemodajalcev še bistveno več. Tu pa so še vsi tisti najemodajalci, ki prihodkov sploh ne prijavijo, torej oddajajo na črno.
... zanimanje raste
Večje zanimanje za notarske pogodbe in pogostejše sklenitve potrjuje tudi Tim Kastelic iz nepremičninske agencije Remax Ljubljana, ki dodaja, da strankam vedno predstavijo to možnost. "Najemodajalec ima v primeru kršitev bistveno bolj urejeno izhodišče za ukrepanje, saj lahko svoje pravice uveljavlja neposredno v izvršilnem postopku, brez predhodnega dolgotrajnega dokazovanja v pravdi, kadar so pogoji za to izpolnjeni".
V praksi to najemodajalcu zagotavlja več varnosti, pri tem pa, kot pravi Kastelic, ne gre za "nezaupanje do najemnika, ampak za varen, jasen in transparenten način sklenitve najemnega razmerja, kjer so pravila določena že na začetku".
Vedno več lastnikov se zaveda, da je bolje imeti stvari urejene preventivno, kot pa težave reševati šele takrat, ko že nastanejo. Med razlogi, da se za takšno pogodbo ne odločijo, pa Kastelic navaja predvsem "nepoznavanje pomena notarskega zapisa, dodaten strošek in občutek, da gre za bolj formalen postopek".
Notarski strošek največ 314 evrov
Notarski stroški za sklenitev pogodbe v obliki izvršljivega zapisa so odvisni od tega, ali se oddaja poslovna ali stanovanjska nepremičnina. "V skladu z notarsko tarifo se za notarski zapis najemne pogodbe za poslovne prostore odmeri pristojbina od vrednosti najemnine za dogovorjeno dobo, vendar največ za dobo treh let, pri najemnih in podnajemnih pogodbah, ki se nanašajo na stanovanjske prostore, pa se pristojbina odmeri od vrednosti najemnine za dogovorjeno dobo, vendar največ za dobo enega leta," pojasni Pungarčič.
Za najem stanovanja ob mesečni najemnini 700 evrov je strošek 160 evrov oziroma 195 evrov z DDV. Ob tem pa velja, da je najvišja možna pristojbina 314 evrov in DDV.
Natančno preverjanje najemnikov
Najemodajalci pa se pred težavami z najemniki lahko zavarujejo tudi drugače. "Najemodajalcem vedno svetujemo oziroma predstavimo notarsko izvršljiv zapis, vendar se zanj ne odloči praktično nihče. V agenciji namreč vedno naredimo selekcijo najemnikov, ki jih temeljito preverimo," pove Jana Tertei iz agencije ABC nepremičnine in doda, da "ima najemodajalec tako kakovostno izbiro. V 26-letni pa nismo imeli niti ene same težave z najemniki".
Pomen izbire pravega najemnika poudarja tudi Tim Kastelic, ki pravi, da je pri oddaji ključna predhodna kvalifikacija potencialnih najemnikov. "Kot posredniki najprej preverimo namen najema, predvideno trajanje, število oseb, zaposlitev, finančno sposobnost, način komunikacije in druge pomembne okoliščine. Pri tujcih preverimo tudi, ali imajo urejeno dokumentacijo oziroma dovoljenja za bivanje".
Njihova naloga ni samo organizirati ogledov, ampak narediti "prvo selekcijo, preveriti resnost interesentov in najemodajalcu predstaviti kandidate, ki so glede na pogoje najema najbolj primerni".
Pomembno je tudi, tako Kastelic, da se najemodajalec in najemnik osebno ujameta, saj gre za razmerje, ki lahko traja daljše obdobje. "Dober najemnik ni nujno tisti, ki ponudi največ, ampak tisti, pri katerem je najmanj tveganja za težave v prihodnje".
katarina.n.mal@styria-media.si
V Ameriki, Rusiji, na Kitajskem ki so urejene države takšnega neplačnika enostavno fuknejo na cesto pa še premlatijo ga kot bika sredi kupusa dokler ne plača vse za nazaj in seveda tudi stroške mlatenja. V urejeni državi nič ni zastonj
In mi se sprašujemo, zakaj je toliko stanovanj praznih ?? Ker lastnik raje pušča prazno, kot pa da bi se ukvarjal z vsemi zakonskimi uredbami, če pride do problema.
Jaz delam notarski zapis in kaj mi to pomaga, če notar zahteva, da moram pred izvršbo najemniku, ki ne plačuje najemnine, dostaviti obvestilo s povratnico, ki ga najemnik nikoli ne prevzame!!!!! V mojem primeru najemnik ni plačeval najemnine, ni živel… ...prikaži več v najemnem stanovanju in ni živel tudi na stalnem naslovu, ki ga je notar pobral z njegove osebne izkaznice! In veste, kaj je najboolj noro: najemodajalec gre v zapor, če menja ključavnico!!!