Velika novost glede uporabnih dovoljenj za starejše nepremičnine

Eden od ciljev novele gradbenega zakona, ki je v zakonodajnem postopku, je poenostaviti pridobitev domneve izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po samem zakonu za objekte, zgrajene pred 1995, če izpolnjujejo dva pogoja: zanje ni izrečen pravnomočni inšpekcijski ukrep odstranitve objekta ali ukrep v zvezi z nevarnim objektom in je plačan komunalni prispevek v skladu z zakonom, ki ureja prostor.

Govori se tudi o letnici 2003

Po za zdaj še veljavnem GZ-1 namreč velja, da lahko odločbo o domnevi gradbenega in uporabnega dovoljenja lahko pod določenimi pogoji dobijo le objekti, ki so bili zgrajeni pred letom 1968. 

Po novem pa so se pripravljavci zakona na ministrstvu za naravne vire in prostor odločili, da to letnico premaknejo na 1. januar 1995. Vmes so imeli tudi drugačno idejo, domnevo gradbenega in uporabnega dovoljenja naj bi po novem imeli vsi objekti, ki nespremenjeni v prostoru stojijo vsaj 50 let. Neuradno pa je slišati, da bo na koncu obveljala nova letnica, in sicer naj bi domnevo po zakonu imeli vsi objekti, zgrajeni pred letom 2003.

Kaj bo obveljalo, bomo izvedeli v zakonodajnem postopku, zakon gre najprej na obravnavo na odbor za infrastrukturo. 
Podrobneje smo preverili, kaj v resnici pomeni zamik letnice in ali bo res tako preprosto, da bodo vse stavbe, ki so bile zgrajene pred letom 1995, imele pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje po zakonu, če izpolnjujejo zgoraj omenjena pogoja.

Tudi po zdaj veljavnem gradbenem zakonu, ki se opira na ZGO-1, je pridobitev domneve o izdanem GD in UD videti precej enostavna, pa se je v praksi pogosto izkazalo, da ni tako. Nedavno smo poročali o enem od takih primerov, v katerem je lastnik 160 let stare hiše obupal in odstopil od postopka pridobitve domneve.

Odločba ni več obvezna 

Kot kaže, bo po novem nekoliko bolj preprosto, kar izhaja iz obrazložitve člena, v kateri so pripravljavci napisali, da "pridobitev odločbe o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja ni obvezna, saj za objekt že obstaja zakonska domneva legalnosti in se odločba o domnevi izdaja le na željo investitorjev".

Pri domnevi se ne upoštevajo varstveni režimi ali prostorski izvedbeni akti, saj gre za objekt, ki v prostoru stoji že 30 let, zato se "upravičeno domneva, da so pristojni organi, ki so dolžni skrbeti za zaščito javnega interesa na teh območjih, ustrezno že ukrepali zoper objekte oziroma gradnje, ki bi kakorkoli škodljivo vplivale na varovane vidike. Tako se upravičeno domneva, da gre za objekt, ki nima škodljivega vpliva na prostor".

Odločba na željo lastnika

Če pa se investitor odloči, da bi kljub temu odločbo o domnevi želel imeti, pa bo postopek nekoliko bolj zapleten. Odločba o domnevi se lahko izda le za objekt kot celoto in ne na njegov posamezni del, saj nadomešča uporabno dovoljenje, ki ga ni mogoče pridobiti za posamezen del objekta. 

Za izdajo odločbe o domnevi mora investitor poleg prej omenjenih dveh zahtev izpolniti še nekaj drugih pogojev. Prvi je, da se objekt od 1. januarja 1995 do datuma vložitve zahteve za izdajo odločbe o domnevi ni spremenil ali se je spremenil tako, da po katerem koli predpisu od spremembe do izdaje odločbe zanj gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano, ali pa je za spremembo objekta investitor pridobil gradbeno dovoljenje. 

Predložiti mora tudi dokumentacijo za legalizacijo ter objekt evidentirati v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin. Pri tem je obvezen vpis v kataster nepremičnin, tako kot velja za novogradnje. Stavba mora imeti v katastru status "katastrsko vpisana stavba", saj status "registrsko vpisana stavba" ne zadošča.

Če se je tak objekt v 30-letnem obdobju spremenil na način, da bi za spremembo potreboval gradbeno dovoljenje, pa tega nima, se zanj ne more izdati odločba o domnevi. 

Stavbe, grajene pred 1968

Novi 150. člen posebej opredeljuje stavbe, ki so bile zgrajene pred letom 1968. Za te lastniki lahko domnevo o izdanem GD in UD pridobijo, če se objekt po mejnem datumu ni spremenil ali se je spremenil tako, da po katerem koli predpisu od spremembe do izdaje odločbe o domnevi zanjo gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano ali pa je za spremembo investitor pridobil gradbeno dovoljenje, in je objekt evidentiran v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin v času vložene zahteve za izdajo odločbe o domnevi. Kar pomeni, da mora biti stavba vpisana v kataster nepremičnin. 

V postopku pridobitve domneve zakon po novem določa tudi, kdo so lahko stranski udeleženci, po zdaj veljavnem zakonu pa teh ni. Še vedno pa bo veljalo, da zadostuje, da stranka izpolnjevanje pogoja starosti objekta dokaže z verjetnostjo. 

Zgodovina predpisov

Pripravljavci zakona pojasnjujejo tudi, zakaj so določbe, ki urejajo domnevo gradbenega in uporabnega dovoljenja, sploh spremenili. 
Prvič je bila domneva že leta 2022 urejena v zakonu o graditvi objektov (ZGO-1). A je prihajalo do številnih nejasnosti glede ustreznega evidentiranja, težave pa povzroča tudi dokazovanje starosti objektov (npr. priče, ki lahko nastopajo v teh postopkih in še lahko pričajo o starosti objekta, so praviloma starejše od 80 let).

Težave so nastopile tudi zato, ker v takratnem ZGO-1 niso upoštevali, da je država s 1. januarjem 1995 od občin prevzela upravne naloge izdaje lokacijskih, gradbenih in uporabnih dovoljenj. "S prenosom pristojnosti se niso prenesli vsi arhivi in evidence postopkov, tako da država niti ne razpolaga z ustreznimi evidencami, na podlagi katerih bi se lahko preverilo, ali imajo posamezni objekti izdana dovoljenja ali ne".

Prav tako so številni objekti zamenjali lastnika, pri čemer se velikokrat ni poskrbelo za prenos dokumentacije. Samo na podlagi stanovanjskega zakona iz leta 1991 je več kot 160.000 nekdanjih najemnikov družbenih stanovanj pod ugodnimi pogoji odkupa dobilo lastninsko pravico, ne pa tudi vse potrebne dokumentacije, ki bi izkazovala legalnost objekta, čeprav se domneva, da je bilo za gradnjo večine teh objektov pridobljeno vsaj gradbeno dovoljenje. 

Tudi številna gradbena podjetja, ki so v preteklosti gradila stanovanja, so dokumentacijo hranila v svojih arhivih, s prenehanjem delovanja niso bila ustrezno arhivirana. 

"Poleg tega se je sistem urejanja prostora in graditve od takrat bistveno spremenil, saj sta se prostorska in gradbena zakonodaja kar trikrat v celoti spremenili. Spremenila pa se je tudi praksa izvajanja postopkov. Zaradi vsega navedenega se domneva iz ZGO-1 posodablja na način, da se letnica prestavlja na leto 1995, ko so pristojnost za izdajo dovoljenj prevzele upravne enote oziroma država, tako da lahko država z gotovostjo ugotovi, ali za določen objekt obstaja dovoljenje ali ne," še pojasnjujejo na ministrstvu. 

katarina.n.mal@styria-media.si