Število transakcij z nepremičninami in njihova vrednost se je lani sicer nekoliko zmanjšala skoraj v vseh segmentih. „Deleži prometa s stanovanjskimi nepremičninami, predvsem hišami, in z zazidljivimi stavbnimi zemljišči so se leta 2020 v primerjavi z letom prej opazno povečali,“ piše v poročilu.
Razlog povečanja naj bi bil predvsem manjši promet z lokali, deloma pa ga na GURS pripisujejo tudi upadu števila sklenjenih poslov za večino ostalih vrst nepremičnin.
Vrednost sklenjenih poslov v milijonih evrih in deleži na nepremičninskem trgu
Po preliminarnih podatkih je lani delež v skupni vrednosti sklenjenih nepremičninskih poslov za stanovanjske nepremičnine (stanovanja in hiše) znašal 66 odstotkov (oziroma dobre 1,4 milijarde evrov), za zemljišča za gradnjo stavb, ki so v več kot 90 odstotkih primerov namenjena gradnji stanovanjskih stavb, slabih 13 odstotkov (oziroma okoli 280 milijonov evrov).
Na GURS so do sredine februarja za leto 2020 evidentirali približno 8.700 kupoprodaj stanovanj in 5.800 kupoprodaj hiš. Ocenjujejo, da je bilo število transakcij s stanovanji v primerjavi z letom 2019 manjše za 15 do 20 odstotkov, medtem ko je bilo število transakcij s hišami manjše le za 5 do 10 odstotkov. Manjše število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami lani je bilo izključno posledica omejitev pri poslovanju z nepremičninami zaradi protikoronskih ukrepov. „Če ne bi bilo epidemije, bi število realiziranih transakcij skoraj gotovo vsaj doseglo tistega iz leta 2019. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah je namreč ostalo veliko, po stanovanjskih hišah, vseh vrst in starosti, in po zemljiščih za njihovo gradnjo pa se je celo povečalo.“
Število poslov z zemljišči je bilo lani večje kot leta 2019, to je edini segment, ki je beležil rast in sicer triodstotno. „Rast števila transakcij kljub epidemiji gre pripisati predvsem velikemu povpraševanju po zemljiščih za gradnjo družinskih hiš, ki je posledica nezadostne tržne ponudbe in visokih cen novih stanovanjskih enot.“
Število sklenjenih poslov s posameznimi vrstami nepremičnin (2015 - 2020)
Zmanjšal pa se je delež prodanih novih stanovanj, s skoraj osmih odstotkov 2019 na le pet odstotkov lasni. Ta trend se nadaljuje še vse od leta 2015, ko so nova stanovanja predstavljala 11 odstotkov prodaj.
Cene so desegle rekorde
Medtem ko se je število transakcij lani zmanjšalo praktično v vseh segmentih, pa so cene stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo lani kljub epidemiji še nekoliko zrasle.
V poročilu so predstavljene cene za rabljena stanovanja, ki predstavljajo daleč največji segment v celotnem nepremičninskem trgu. „Povprečna cena rabljenega stanovanja se je v primerjavi z letom 2019 zvišala za pet odstotkov. V primerjavi z letom 2015, ko je bilo po krizi nepremičninskega trga leta 2008 doseženo cenovno dno, je bila že za tretjino višja in je na ravni države prvič presegla mejo 1.900 evrov na kvadratni meter.“
Povprečne cene rabljenih stanovanj v evrih na kvadratni meter
Stanovanja so se najbolj podražila v Celju
Po skokoviti rasti cen stanovanj v letih 2017 in 2018 ter stagnaciji v letu 2019 se je v primerjavi z letom 2019 cena rabljenih stanovanj v Ljubljani zvišala še za slabih 5,7 odstotkov. Stanovanja na območju okolice Ljubljane so bila v povprečju za dobro petino cenejša kot v Ljubljani, po skoraj 10-odstotnem povišanju leta 2019, pa so bile lani cene višje za 3.1 odstotka.
V Kranju, ki je za Celjem drugo med obravnavanimi območji, kjer so cene stanovanj leta 2019 zrasle največ, se je povprečna cena rabljenega stanovanja leta 2020 v primerjavi z letom prej zvišala še za 6,9 odstotka. Stanovanja so bila v povprečju za dobro četrtino cenejša kot v Ljubljani.
V Mariboru in Celju so cene stanovanj praktično enake. V Celju se je cena lani v primerjavi z letom 2019 zvišala za 7,6 odstotka, v Mariboru pa za šest odstotkov. Cene stanovanj v Mariboru in Celju so bile v povprečju za več kot polovico nižje kot v Ljubljani.
V Kopru se je povprečna cena rabljenega stanovanja v primerjavi z letom 2019 statistično znižala za 2,5 odstotka, na območju Obale brez Kopra pa se je zvišala za 6,7 odstotka in še naprej, za razliko od ostalih obravnavanih območij, kaže razmeroma močan trend rasti. Cene stanovanj so bile lani v Kopru v povprečju za okoli petino nižje kot v Ljubljani, na območju Obale brez Kopra pa za nekaj manj kot 10 odstotkov, vendar se v zadnjem času hitro približujejo ljubljanskim.
Dokler ne bo novih stanovanj, cene ne bodo padle
Na Gurs zaključujejo, da „epidemija sama po sebi ni imela večjega vpliva na cene nepremičnin oziroma na ponudbo in povpraševanje po njih.“ Vendar pa poudarjajo, da epidemije še ni konec, vse njene gospodarske in socialne posledice pa še niso pokazale. Kdaj se bodo in koliko bo to vplivalo na nepremičninski trg v prihodnje bo odvisno od nadaljnjega razvoja in trajanja epidemije ter uspešnosti državnih ukrepov za blaženje njenih posledic.
„V kratkem obrata cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo v Sloveniji sicer ni pričakovati. Povpraševanje v največjih mestih, predvsem pa v Ljubljani, je zaradi pomanjkanja novih stanovanj namreč še vedno večje od ponudbe. Povpraševanje spodbujajo predvsem nizke obrestne mere in veliki prihranki prebivalstva. Zvišanja obrestnih mer pa, glede na pandemijo in svetovne ekonomske razmere, vsaj srednjeročno ni pričakovati.“
Hkrati pa pritisk na rast cen novih stanovanjskih nepremičnin na strani ponudbe ustvarjata tudi rast cen zemljišč za njihovo gradnjo in rast stroškov gradnje, predvsem vse višje cene gradbenega materiala.
„Cene stanovanjskih nepremičnin bi se lahko ustalile, ko bo na območjih, kjer je povpraševanje največje, prišlo na trg večje število novogradenj. Glede na trenutno stanje je to v Ljubljani pričakovati v naslednjih dveh do treh letih, v ostalih večjih mestih pa še s kakšnim letom zamika.“
Obrat cen stanovanjskih nepremičnin lahko torej pričakujemo šele, ko bo prišlo do presežne ponudbe. „Če ponudniki novih stanovanj takrat ne bodo pripravljeni zniževati cen, bo to privedlo do zmanjšanja prodaje in kopičenja zalog neprodanih stanovanj, oziroma do nove krize nepremičninskega trga, ki bo na koncu slej kot prej privedla tudi do padca cen.“
Več o nepremičninah najdete tukaj.
No in potemtakem ne bo tezko izracunati in uvesti davka na nepremicnine
Neki šaman prodaja v Lepeni zelo poceni parcelo za vikend za vsega 14.000€ in roka .
V Sloveniji se glede nepremičnin ne bo nikoli nič rešilo, ker so tisti pri koritu, ki odločajo preskrbljeni, imajo rešen stanovanjski problem in služijo na takšnem stanju kot je. Brezveze se karkoli v to spuščat.