Spet boste lahko preverili, koliko je po novem vredna vaša nepremičnina

V torek, 13. maja, bo začela veljati nova uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin, ki je skupaj z zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin podlaga za določitev posplošenih vrednosti vseh nepremičnin v državi. 

Nove vrednosti že ta teden

Na geodetski upravi RS bodo z dnem uveljavitve vsem nepremičninam, ki so v evidenci vrednotenja, pripisali posodobljene posplošene vrednosti. "Predvidoma po 20. maju pa bodo lastniki začeli dobivati na dom potrdila o posplošenih vrednostih nepremičnin," so za Žurnal24 povedali na Gurs. 

Na portalu e – prostor pa bodo po navedbah Gurs nove vrednosti skupaj z vsemi pojasnili, navodili in usmeritvami za lastnike nepremičnin, kako ukrepati, objavljene že po uveljavitvi uredbe. 

Novi modeli upoštevajo aktualne razmere na trgu

Nepremičninam bodo posplošene vrednosti pripisali na podlagi izračunov novih 17 modelov, ki jih ureja omenjena uredba. Ob tem na Gurs upoštevajo še stanje na trgu na datum določitve modela, tokrat na 1. januar 2025, in podatke konkretne nepremičnine, ki so v času izračuna za to nepremičnino vpisani v uradnih evidencah. 

Kot navajajo na Gurs, na vrednost nepremičnine najbolj vplivajo raba nepremičnine – če je podatek o rabi napačen, se izračun izvede z napačnim modelom (primer: stanovanje vrednotimo, kot bi bil kmetijski objekt), lokacija – v mestih in na obali so enake nepremičnine lahko več kot 10-krat dražje kot na podeželju, velikost, starost stavbe in drugi podatki, ki imajo manjši vpliv na vrednost.

Modeli so razdeljeni v tri skupine, in sicer skupino modelov za vrednotenje stavb in delov stavb, skupino za zemljišča in skupino za vrednotenje posebnih enot vrednotenja. Za stanovanjske stavbe sta pomembna model stanovanja in model hiše, poleg tega pa model stavbna zemljišča in tudi model garaže. 

Vsaki dve leti modeli posodobljeni

"Množično vrednotenje nepremičnin temelji na mednarodnih standardih tržnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin. To pomeni, da z modeli množičnega vrednotenja poskušamo čim bolj kakovostno oceniti tržno vrednost vseh nepremičnin z vsemi mednarodno uveljavljenimi metodami in pristopi," pravijo na Gurs. 

Med drugim to pomeni, da je treba modele posodabljati, kar določa tudi zakon. Po novem jih bodo morali na Gurs posodobiti vsak dve leti. Nazadnje so modele določili leta 2020, in kot pravijo na Gurs, so ti temeljili na razmerah na trgu, torej na ponudbi in povpraševanju na dan 1. januar 2019.

Vrednost nepremičnin višja osem odstotkov

"V zadnjih petih letih so se stroški gradnje (modeli, ki temeljijo na metodi stroškov gradnje) povečali okoli 50 odstotkov, medtem ko so se cene nepremičnin dvignile okoli 60 odstotkov. Vsa navedena dogajanja na trgu nepremičnin »zahtevajo« prilagoditev modelov vrednotenja."

Spremembe modelov so povezane predvsem s povečanjem vpliva posameznih lastnosti posameznih vrst nepremičnin na ocenjeno posplošeno vrednost nepremičnin, ki so izračunane neposredno iz realiziranih prodaj nepremičnin v zadnjih dveh letih in povečanih stroškov gradnje.

"Navedene spremembe bodo vplivale na način, da se bo vrednost vseh devet milijonov nepremičnin, ki so evidentirane v katastru nepremičnin in evidenci vrednotenja nepremičnin, iz 268 milijard evrov dvignila na okoli 290 milijard evrov."

Skupna posplošena vrednost nepremičnin se bo z novimi modeli povišala za dobrih osem odstotkov, iz česar lahko sklepamo, da bo del lastnikov za svoje nepremičnine konec maja dobil še nekoliko višjo posplošeno vrednost. 

Skoraj 1500 pripomb na poskusne modele

Oktobra lani so predstavili in javno razgrnili nove modele in lastnike nepremičnin obvestili po poskusnih povprečnih vrednostih nepremičnin in v času razgrnitev sprejemali pripombe na predstavljene modele. 

Zanimalo nas je, koliko je bilo pripomb in kakšne so bile ter ali so jih pri dokončnem oblikovanju modelov, ki jih ureja uredba, upoštevali. 

"Pripomb na poskusno izračunane vrednosti nepremičnin jeseni 2024 s strani lastnikov nepremičnin ni bilo veliko, zato jih tudi strukturno ni mogoče izpostaviti." Sicer pa so od 102 občin, na katere so pripombe lahko poslali tudi lastniki nepremični, prejeli skoraj 1500 pripomb. 

"Večina (69 odstotkov) pripomb ni bila upoštevanih, ker niso bile utemeljene glede na predpisana merila množičnega vrednotenja. Za tri občine je bilo 18 pripomb v celoti upoštevanih, za 17 občin je bilo delno upoštevanih 447 pripomb," navajajo v poročilu. 

Petina pripomb na račun vrednosti

Več kot 80 odstotkov vprašanj in pripomb se je nanašalo na pravilnost in urejanje podatkov o nepremičninah, približno 20 odstotkov vprašanj in pripomb pa je bilo povezanih s poskusno izračunanimi vrednostmi in modeli vrednotenja.

Največ pripomb je bilo po mnenju lastnikov nepremičnin, povezanih s previsoko poskusno izračunano vrednostjo oziroma s prevelikim povečanjem vrednosti glede na zadnjo določitev modelov vrednotenja in pripis vrednosti v letu 2020, Gurs navaja v poročilu. 

"Organ vrednotenja meni, da tovrstne pripombe niso utemeljene, ker so v nasprotju z gibanji cen in najemnin od zadnjega vrednotenja. V obdobju od leta 2020 do leta 2024 so vse pristojne institucije beležile rast cen nepremičnin, ki je bila še posebej izrazita za stanovanjske nepremičnine. Povečanje vrednosti je skladno z rastjo cen posameznih nepremičnin v tem obdobju, kar je širši javnosti predstavljeno tudi v rednih letnih in polletnih poročilih o dogajanju na trgu nepremičnin. Spremembe na trgu (rast cen) so preverljive, ker so podatki o kupoprodajnih poslih z nepremičninami in podatki o najemnih poslih z deli stavb evidentirani v evidenci trga nepremičnin. Podatki o cenah in najemninah, ki so bili uporabljeni pri modeliranju, so posebej označeni. Na ta način zagotavljamo preglednost trga nepremičnin in tudi sistem množičnega vrednotenja nepremičnin."

Uveljavljanje posebnosti le na podlagi cenitve

Sorazmerno veliko pripomb se je nanašalo na različne posebnosti oziroma značilnosti nepremičnin. Značilnosti mikrolokacije, kot so osončenje, hrup, emisije, vplivi različnih infrastrukturnih objektov in podobno, posebna kakovost oziroma vzdrževanje, poškodbe, ki vplivajo na vrednost. "Pojasnjujemo, da v primeru lastnosti nepremičnine oziroma podatkov o nepremičninah, ki sistemsko niso zbrani v uradnih evidencah ali pa so v uradni evidenci sistemsko zbrani in niso prevzeti v evidenco vrednotenja, lahko lastnik nepremičnine po ZMVN-1 vloži zahtevo za postopek ugotavljanja posebne okoliščine, ker tovrstne lastnosti nepremičnine niso predmet modelov vrednotenja."

To pomeni, da bodo lastniki, ki se s pripisano posplošeno vrednostjo ne bodo strinjali, lahko sprožili postopek, v katerem bodo uveljavili posebne okoliščine. Vendar pa to pomeni, da bodo morali na svoje stroške naročiti poročilo o vplivu okoliščine, to pa bo lahko izdelal ocenjevalec vrednosti, pri čemer bo moral upoštevati obstoj posebne okoliščine na podlagi mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti. 

Na Gurs bodo odločili o obstoju posebne okoliščine in velikosti vpliva, priznano okoliščino pa vpisali v evidence in nepremičnini pripisali novo posplošeno vrednost.