Za nižji davek uredite služnost

Če v vaši nepremičnini živijo vaši sorodniki, se lahko višji stopnji davka na nepremičnine izognete z ureditvijo osebne služnosti. O tem nas je spraševalo več bralcev. Ženi bralca Matjaža, ki ima v lasti pol stanovanja v Ljubljani, je stric podaril hišo, saj je ne more več vzdrževati, v njej pa ima doživljenjsko pravico živeti. V drugem primeru sta starša otrokoma prepisala vsakemu pol hiše, v delu hiše pa še vedno živita in imata dosmrtno pravico do uporabe tega stanovanja.

Če imajo služnost vpisano v zemljiško knjigo, bodo davek po nižji (rezidenčni) stopnji plačali stric in starši. Predlog zakona o davku na nepremičnine namreč določa, da je davčni zavezanec oseba, ki je imetnik v zemljiško knjigo vpisane osebne služnosti (in ne lastnik).

Služnost ni nujno do smrti

V Marjanovem in Verinem stanovanju živita njuni hčeri in za bivanje ne plačujeta najemnine, pisali pa smo tudi že o bralki, ki je podedovala četrtino hiše, v kateri živi njen brat z družino. Tudi ti bi lahko svojima hčerama ali bratu podelili služnost, saj se ta lahko podeli "za poljubno časovno obdobje in tudi večkrat zapored", pojasnjuje odvetnik Aleš Kaluža iz Odvetniške pisarne Malovrh, Kastivnik, Kaluža. "Teoretično lahko sestra bratu vsako leto podeli novo služnost za obdobje enega leta. Z vidika davkov je pomembno le, da je 1. januarja leta (prihodnje leto se bo izjemoma upoštevalo stanje na dan 1. april, op. a.), v katerem se odmerja davek, ta vpisana v zemljiški knjigi," pravi Kaluža.

Obstajajo tri različne osebne služnosti: služnost užitka, služnost rabe in služnost stanovanja. "Za takšne primere je najprimernejša služnost rabe ali služnost stanovanja. V nasprotju s služnostjo užitka ju namreč ni mogoče prenašati na tretje osebe, na primer stanovanja oddajati v najem, kar pomeni, da sme v stanovanju prebivati le služnostni upravičenec pri služnosti rabe oziroma tudi njegova družina pri služnosti stanovanja. Z vidika lastnika nepremičnine je zato najugodnejša služnost rabe, v kateri lahko natančno določi, kdo vse sme uporabljati nepremičnino, pri služnosti stanovanja pa tega ne more, ker nima vpliva na to, s kom si bo upravičenec ustvaril družino," razlaga Kaluža.

Kaj, če se boste sprli

Kaluža opozarja, da je pri podelitvi osebne služnosti največja past nedorečenost obsega služnosti, zato je bistvenega pomena z natančnim opisom natančno določiti njen obseg. "To v praksi pomeni, da je treba natančno opisati, katere dele stanovanja in katere skupne prostore sme uporabljati upravičenec ter pod kakšnimi pogoji. Določiti je treba tudi, kako se delijo skupni stroški, na primer voda, elektrika in telefon, če ni ločenih števcev. Vsaka nedorečenost gre namreč v škodo lastnika, in če se podeli služnost stanovanja na stanovanjski hiši, to pomeni, da bo lahko služnostni upravičenec uporabljal celotno hišo brez omejitev, čeprav sta stranki sprva imeli v mislih le eno etažo," na pasti opozarja Kaluža.

"Lastnik nepremičnine se mora vprašati, kaj je pripravljen dovoliti bodočemu upravičencu, tudi če se morda spreta, in to natančno ter omejujoče zapisati v pogodbo ter v zemljiško knjižno dovolilo v delu opisa služnosti," svetuje Kaluža in dodaja, da je ravno v tem delu bistvena pomoč izkušenega pravnega strokovnjaka, ki zna predvideti, kaj gre lahko narobe.