Od zgodovinskih stanovanjskih objektov v starem mestnem jedru do sodobnih novogradenj na obrobju mesta – nepremičninski trg v Ljubljani ponuja širok spekter različnih možnosti.
V zadnjih letih so novogradnje močno vplivale na cene nepremičnin v mestu. Na določenih območjih so dvignile povprečne cene zaradi višjih standardov gradnje in večje ponudbe sodobnih bivanjskih rešitev. Stanovanja v teh novogradnjah so praviloma dražja kot starejša stanovanja ali hiše, vendar pogosto ponujajo boljšo energetsko učinkovitost, funkcionalnejše tlorise in višjo kakovost bivanja. Po drugi strani pa starejše hiše in stanovanja, zlasti v centru mesta, zaradi svoje lokacije ohranjajo visoko vrednost, kljub starosti objekta.
Rast Ljubljane in povpraševanje po novih bivalnih enotah sta še dodatno spodbudila rast nepremičninskega trga, zato je za lastnike nepremičnin ključno, da dobro poznajo vrednost svojega premoženja, preden se odločijo za prodajo ali oddajo nepremičnine.
Prav zato je Ljubljana ena izmed najbolj iskanih lokacij za nakup in prodajo nepremičnin tudi za tujce. A moramo biti pozorni, saj se vrednost nepremičnin nenehno spreminja. Le ta je odvisna od številnih dejavnikov, kot so lokacija, stanje nepremičnine, povpraševanje in makroekonomski pogoji. Nepremičnine Ljubljana - kako natančno določiti realno vrednost nepremičnine v prestolnici?
1. Lokacija je ključna
Vrednost nepremičnine je v veliki meri odvisna od lokacije. Nepremičnine v centru Ljubljane so običajno dražje, saj nudijo bližino pomembnih kulturnih in gospodarskih središč. Prav tako imajo višjo ceno nepremičnine v bližini parkov, rekreativnih površin in uglednih šol. V nasprotju s tem so nepremičnine na obrobju mesta običajno cenovno dostopnejše, vendar še vedno nudijo odlično kakovost bivanja.
2. Stanje nepremičnine
Poleg lokacije je pomembno oceniti tudi stanje nepremičnine. Starejše nepremičnine, ki zahtevajo obsežna obnovitvena dela, so običajno cenejše, vendar lahko stroški prenove znatno vplivajo na končno ceno. Na drugi strani pa dobro vzdrževane ali na novo prenovljene nepremičnine običajno dosegajo višje vrednosti.
Nasvet: »Če želite stanovanje urediti po svoje, je bolje, da izberete stanovanje, ki je v slabšem stanju. Tako dosežete nižjo ceno, s katero boste lahko pokrili strošek renovacije.«
3. Povpraševanje in trg
Nepremičninski trg v Ljubljani je trenutno v razcvetu, kar pomeni, da je povpraševanje veliko. Cene se lahko močno razlikujejo glede na trenutne razmere na trgu, zato je pomembno spremljati trende in statistike.
4. Ocena strokovnjaka
Eden izmed najboljših načinov za določitev realne vrednosti nepremičnine je najem strokovnjaka – nepremičninskega agenta ali cenilca. Strokovnjaki, kot so v agenciji Mesto Nepremičnin, imajo vpogled v najnovejše tržne trende in lahko nudijo natančne ocene vrednosti glede na specifične značilnosti nepremičnine.
5. Pravilna postavitev cene in priprava nepremičnine na trg
Ko je realna vrednost nepremičnine ocenjena, je naslednji korak, da lastnik premišljeno postavi ceno. Ta korak je zelo ključen, saj bo prava strategija postavljanja cene pritegnila pravo občinstvo, hkrati pa omogočila hitro in uspešno prodajo. Poleg tega je pomembno nepremičnino primerno pripraviti za trg – od osnovnega vzdrževanja do estetskih izboljšav, ki bodo povečale privlačnost za potencialne kupce.
Seveda imamo možnost, da nepremičnino prodajamo v lastni režiji a velikokrat se je izkazalo, da profesionalno vodenje prodajnega procesa, ki ga nudijo izkušeni nepremičninski agenti, pripelje tako do hitrejše prodaje nepremičnine, dosega višje cene ter manj zapletov tako za prodajalca kot kupca. Nepremičninski agenti lahko poskrbijo za učinkovito predstavitev nepremičnine in izpeljavo celotnega postopka, od fotografiranja, opisa nepremičnine, promoviranja in vse do prvega stika s stranko ter zaključka prodaje.
Jure Boh (levo) in Nejc Mlakar (desno) iz agencije Mesto Nepremičnin
Za dodatne nasvete pri določanju prave vrednosti in uspešni prodaji nepremičnine smo se obrnili na Jureta Boha ter Nejca Mlakarja, lastnika nepremičninske agencije Mesto Nepremičnin, kjer imajo že več kot 20 let izkušenj s prodajo nepremičnin.
Kateri so ključni dejavniki, ki vplivajo na uspešno prodajo nepremičnine v Ljubljani in kaj bi svetovali prodajalcem?
Bi rekla, da so 3 glavni elementi. To so pravilno postavljena cena, prenizka pomeni, da je nekaj narobe s samo nepremičnino oz se v ozadju skriva kak trik. Previsoko postavljena cena lahko enako naredi nepremičnino neprivlačno. Drugi element je stanje nepremičnine (urejenost, vzdrževanost) in njena lokacija, tretji pa njena predstavitev oziroma promocija. Torej na kak način sestavimo oglas, ali smo podali vse pomembne informacije, kakšne so slike ter ali so vključeni majhni triki, ki dodatno vzpodbudijo zanimanje pri tistem, ki si oglejuje naš oglas, da si bo želel še v živo ogledati nepremičnino.
Tudi uspešnost prodaje preko nepremičnineske agencije je odvisna od 3 glavnih elementov – izkušenosti nepremičninskega agenta, njegove mediacije in pogajalskih veščin ter povezav, ki jih agencija ima z zunanjimi partnerji, da lahko, ko se kupec odloči za nepremičnino, lahko pohitri proces nakupa.
Vse ostalo, kot so poznavanje tržnih trendov, pravne vidike in postopke, podporo pa pri nas jemljemo kot osnovo.
Katere so najpogostejše napake, ki jih opazite pri ljudeh, ko določajo vrednost svoje nepremičnine, in kakšen nasvet bi jim dali?
Skoraj vse, kar smo našteli zgoraj ampak napačno izvedeno. Ampak največkrat se stranke, ki nepremičnine prodajajo same, ne potrudijo dovolj pri sami predstavitvi. Torej slaba kakovost fotografij, nepravilna razmerja, svetloba, skop opis...
Manjša popravila in izboljšave na nepremičnini, ki lahko močno povečajo privlačnost in povpraševanje, strošek le te pa znaša par 100 eurov.
To so napake kar se tiče predstavitve nepremičnine na spletu. Pri sami prodaji pa velikokrat opažamo, da se stranke ne znajo pogajati, kar privede do prodaje nepremičnine po veliko prenizki ceni, kot so jo pričakovali ali pa da je sploh ne prodajo, ker imata tako kupec kot prodajalec drugačne interese ter si ne znata prisluhniti.
Kako vidite trenutni nepremičninski trg v Ljubljani in kakšna so vaša pričakovanja za prihodnje trende?
Trenutni nepremičninski trg v Ljubljani kaže na pozitivne trende, čeprav cene nepremičnin ostajajo visoke in so še vedno nekoliko pretirane. V primerjavi z lanskim letom sicer ni več opaziti tako hitre rasti cen.
Povpraševanje po nepremičninah je še vedno veliko, pravzaprav zniževanje obrestnih mer na bankah ponovno sproža večje povpraševanje po nepremičninah. Tukaj opažamo, da se večajo povpraševanja med mladimi družinami, študenti ter tujci.
Opažamo, da na trgu še vedno primanjkuje družinskih stanovanj. Tukaj govorimo o cca. 70 - 90 m2 stanovanjih ter manjših hišah. Zaradi tega tudi večkrat opazimo da so razlike v ceni med večjimi in manjšimi hišami minimalne.
Skratka, povpraševanje v Ljubljani proti ponudbi je še vedno visoka, tako da pričakujemo optimistično napoved za naslednja leta.
Če razmišljate tudi vi o prodaji nepremičnine ali vas zanima vrednost, lahko izpolnite obrazec na spletni strani MestoNepremicnin.si in prejmete brezplačno in neobvezujočo oceno o vrednosti.
Več informacij o oceni najdete tukaj https://www.mestonepremicnin.si/zelite-oddati-prodati
