Pri nakupu nepremičnine je vedno treba pomisliti tudi na obstoj morebitne predkupne pravice, da se ne bi znašli v položaju, na katerega nas je opozoril eden od bralcev. Da sta s prodajalcem posel lahko speljala, je bilo treba počakati, da je Mestna občina Ljubljana (MOL) izjavila, da na dotični nepremičnini ne bo izkoristila predkupne pravice.
Kot pravi bralec, se je znašel v neprijetnem položaju, saj ni bil prepričan, da na MOL predkupne pravice ne bodo uveljavili, svoje stanovanje pa je že prodal in se je moral izseliti. Prodajalec mu je za predkupno pravico povedal prepozno, prizna pa tudi, da se sam o tem ni pozanimal, saj si ni mislil, da ima lahko občina to pravico na stanovanjski hiši.
Občina nima predkupne pravice na vseh nepremičninah
Odlok o predkupni pravici, ki so ga na MOL sprejeli julija lani, se res bere tako, kot da ima občina predkupno pravico na vseh stavbnih zemljiščih, ureditvenih območij naselij, območjih za dolgoročni razvoj naselij in drugih ureditvenih območjih, ter seveda na kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih.
A ni tako. Kot so nam povedali na oddelku za ravnanje z nepremičninami občina "v skladu s sprejetim odlokom o predkupni pravici MOL ne more uveljavljati predkupne pravice na vsaki nepremičnini, ki je predmet prodaje."
Na teh nepremičninah ni možna
Občino pri določitvi območja predkupne pravice zavezuje in omejuje zakon o urejanju prostora, ki določa, v katerih primerih lahko določi to območje oziroma v katerih primerih ne more uveljavljati predkupne pravice.
Tako občina ne more uveljaviti predkupne pravice na etažni lastnini, torej na nobenem stanovanju, ki je v stavbi z urejeno etažno lastnino. Prav tako predkupne pravice ne more uveljaviti, če lastnik proda ali podari nepremičnino solastniku, svojemu zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju oziroma svojemu sorodniku v ravni vrsti.
Uveljavljajo jo zaradi zemljiške politike
Občine odloke o predkupni pravici sprejmejo z namenom izvajanja zemljiške politike. "Odloki omogočajo učinkovito gospodarjenje z zemljišči, ki so v javnem interesu, ter pridobivanje tistih zemljišč in pravic na njih, ki so potrebne za izvedbo načrtovanih prostorskih ureditev. S tem se zagotavlja, da Mestna občina Ljubljana uveljavlja zakonito predkupno pravico na zemljiščih, ki so potrebna za vzpostavitev obstoječe in gradnjo nove gospodarske javne infrastrukture, cest in drugih pomembnih razvojnih in strateških investicij, ki so v javnem interesu in v interesu ter pristojnosti MOL," pravijo.
Najdemo jo v katastru nepremičnin in lokacijski informaciji
Območje predkupne pravice določi občinski svet z odlokom tako, da se lahko grafično prikaže v katastru nepremičnin. Poleg tega pa zakon nalaga tudi, da je informacija o predkupni pravici del lokacijske informacije. Tako lahko prodajalec in kupec preverita, ali in kdo ima predkupno pravico na dotični nepremičnini.
Če občina ne namerava uveljaviti predkupne pravice, se o tem lahko izjavi že v lokacijski informaciji, prodajalec pa v treh mesecih od njene izdaje občini ni dolžen dati ponudbe za odkup niti ga v tem roku ne zavezujejo določbe o višini cene pri prodaji drugi osebi.
Občina mora odgovoriti v 15 dneh
Sicer pa je dolžnost lastnika nepremičnine, ki jo prodaja in na kateri je vpisana predkupna pravica oziroma je na območju predkupne pravice, da že pred prodajo drugim osebam, nepremičnino ponudi občini oziroma tistemu, ki ima predkupno pravico.
Če je nosilec predkupne pravice občina, ji mora poslati vlogo za posredovanje izjave o ne/uveljavljanju predkupne pravice na nepremičnini, ki je predmet prodaje, pravijo na MOL in dodajo, se občina kot zakonita predkupna upravičenka o tem izjavi v 15-dnevnem zakonskem roku od dneva prejema vloge.
Zakon pa med drugim določa tudi, da se šteje, da občina ni sprejela ponudbe, če v 15 dneh od prejema ponudbe ni predložila izjave o njenem sprejetju. V tem primeru lahko lastnik nepremičnino proda drugi osebi, pri čemer cena ne sme biti nižja od tiste, ki je bila ponujena občini.
Največkrat pravice ne uveljavijo
Prodajalec lahko potem nepremično po ceni, ki ni nižja od tiste, ki jo je ponudil občini, prodaja tri mesece. Če je v tem času ne proda, pa mora nepremičnino z enako ali drugačno ceno ponovno najprej ponuditi v odkup občini.
Največkrat pa predkupne pravice ne uveljavijo, pravijo na MOL. Na vprašanje, kolikokrat so od uveljavitve odloka uveljavili predkupno pravico na zasebnih stanovanjskih nepremičninah in v katerih primerih, pa ne odgovarjajo.
Fotografije so simbolične.
katarina.mal@styria-media.si
Jankovičeva posla z zemljo