V nadaljevanju preberite:
- Ali je praksa, da si prodajalec in kupec razdelita stroške posredovanja pri poslu, čeprav kupec nima pogodbe s posrednikom, dopustna?
- Komu lahko stroške posredovanja zaračuna nepremičninska družba?
- Ali mora kupec nujno skleniti pogodbo o posredovanju, da bi lahko plačal del stroškov?
- Čigave interese pri posredovanju zagovarja nepremičninski posrednik?
Na to nas je opozoril bralec, ki kupuje stanovanjsko nepremičnino. Nad omenjenim pogojem, ki ga postavlja precej prodajalcev, seveda ni navdušen, hkrati pa sprašuje, zakaj bi plačeval storitev nepremičninske agencije, če je ni najel, torej z njo ni sklenil pogodbe o posredovanju in ali jo mora zato skleniti.
"Sprašujem se tudi, ali bo pri poslu nepremičninska agencija, ki je pogodbo o posredovanju sklenila s prodajalcem, delovala tudi v mojo korist. Morda gre celo za nasprotje interesov," pove bralec in nadaljuje: "To je približno tako, kot bi odvetnik sočasno zastopal tožnika in toženca".
Pri vrednosti posla na primer 400.000 evrov lahko stroški posredovanja znašajo tudi 16.000 evrov. Ob tem pa spomnimo, da nadomestilo za posredovanje nepremičninske družbe ni več omejeno na štiri odstotke vrednosti posla, saj je ustavno sodišče lansko jesen odpravilo vse omejitve zaračunavanja nadomesti za posredovanje.
Delitev stroškov je običajna praksa
Delitev stroškov posredovanja nepremičninske agencije je precej običajna praksa, se strinjata nepremičninska posrednika Vesna Levstek (Nepremičnine plus) in Branko Potočnik (Insa nepremičnine). "Takšna praksa je postala pogostejša po letu 2019, ko je zakonodajalec omejil možnost delitve plačila za posredovanje med naročitelja in tretjo osebo," še doda Potočnik.
Gre za to, da nepremičninski posrednik oziroma agencija stroške za posredovanje lahko zaračuna le naročitelju, če je to prodajalec, mora ta plačati stroške. Vendar pa po besedah Potočnika številni prodajalci menijo, da "je smiselno, da kupec participira pri stroških, saj so številne storitve nepremičninske družbe – na primer preverjanje dejanskega in pravnega stanja nepremičnine ter poklicna odgovornost družbe – pomembne tudi za varnost kupca".
Posrednik lahko stroške zaračuna le na podlagi pogodbe
To pa ne pomeni, da lahko nepremičninska družba del nastalih in s pogodbo dogovorjenih stroškov lahko zaračuna neposredno kupcu, če je prodajalec kot pogoj za sklenitev posla navedel delitev stroškov.
Kot poudarja Vesna Levstek "nepremičninska družba ne more enostransko prenesti dela obveznosti svojega naročitelja na kupca. Zakon o nepremičninskem posredovanju določa, da lahko nepremičninska družba plačilo za posredovanje zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. Naročitelj pa je oseba, ki je takšno pogodbo z nepremičninsko družbo sklenila".
Kupec ni obvezen skleniti pogodbe o posredovanju
Delitev stroškov niti ne pomeni, da mora kupec, zato da bi izpolnil ta pogoj, z nepremičninsko družbo, ki posreduje za prodajalca, skleniti pogodbo. "Kupec, ki se odzove na javno objavljen oglas za nepremičnino, zgolj zaradi tega še ne postane naročitelj nepremičninske družbe. Z vidika pogodbe, ki jo je agencija sklenila s prodajalcem, je kupec »tretja oseba«, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem – prodajalcem. Takšen položaj ZNPosr izrecno predvideva," pojasni Vesna Levstek.
"Sam zapis v oglasu, da kupec plača določen odstotek stroška posredovanja, sam po sebi ne predstavlja pravne podlage, na kateri bi bilo mogoče kupcu izdati račun za posredovanje," še doda Levstek in doda, da gre za "dve različni pravni razmerji: eno je razmerje med prodajalcem in nepremičninsko družbo, drugo pa dogovor med prodajalcem in kupcem o pogojih prodaje in razdelitvi stroškov transakcije".
Delitev stroškov v praksi
Kako si torej prodajalec, ki je postavil pogoj delitve stroškov, in kupec te v praksi razdelita? Pogoje prodaje vedno določa prodajalec, nepremičninska družba pa jih mora, če z njim sklene pogodbo o posredovanju, kot pove Potočnik, "spoštovati in z njimi seznaniti potencialnega kupca".
Plačilo dela stroškov o posredovanju, če jih kupec seveda sprejme, pa se izpelje neposredno med kupcem in prodajalcem in ne med kupcem in nepremičninsko družbo. "Dogovor o tem se praviloma opredeli v prodajni pogodbi", še doda Potočnik.
Gre torej za dogovor med prodajalcem in kupcem o pogojih konkretne transakcije, tudi o tem, kdo bo nosil posamezne druge stroške posla.
Kupec stroške prodajalca delno povrne na več načinov. Lahko gre za večje plačilo zneska kupnine, lahko prevzame na primer plačilo davka na promet z nepremičnine, lahko pa se dogovorita tudi drugače, pravi Levstek.
Kdaj je smiselno, da kupec sklene pogodbo o posredovanju
Če pa bi kupec del stroškov posredovanja želel plačati neposredno nepremičninski družbi, pa bi bila sklenitev pogodbe o posredovanju nujna, se strinjata sogovornika.
V praksi velja tudi, da ima kupec že sklenjeno pogodbo o posredovanju z drugo nepremičninsko družbo kot prodajalec. To ni nič nenavadnega. Tudi sodelovanje dveh nepremičninskih družb – ene na strani prodajalca in druge na strani kupca – je po besedah Vesne Levstek, povsem mogoče.
Kupec nepremičninsko družbo pogodbo o posredovanju sklene takrat, ko želi, da ta aktivno išče zanj primerno nepremičnino, kar pa, tako Vesna Levstek, ne pomeni, da mu zgolj pokaže konkretno stanovanje iz oglasa.
Kupec plačilo stroškov lahko zavrne
Pogoj delitve stroškov, ki ga pred kupca postavlja prodajalec, je, če povzamemo, stvar pogajanj oziroma dogovora obeh strani. Kupec lahko vedno tak pogoj zavrne in poišče nepremično, pri porodaji katere prodajalec takšnega pogoja ne postavlja. Kot pravi Potočnik, so "na trgu tudi nepremičnine, pri katerih prodajalec takšnega pogoja ne postavlja. Kupec se torej lahko odloči za nakup nepremičnine, kjer tega pogoja ni, oziroma se lahko v okviru pogajanj s prodajalcem dogovori drugače".
V nobenem primeru pa kupec ni dolžan skleniti pogodbe z nepremičninsko agencijo. "Prodajalec je lahko edini naročitelj nepremičninske družbe, agencija nepremičnino oglašuje, izvaja oglede, preveri dokumentacijo, vodi komunikacijo in prodajalca poveže s potencialnim kupcem. Kupec je v takšnem primeru tretja oseba in mu zato ni treba skleniti še dodatne pogodbe o posredovanju z isto nepremičninsko družbo," pojasni Levstek.
Konflikta interesov načeloma ni
Oba nepremičnisnak posrednika zanikata, da bi v primeru, ki se v praksi tudi lahko pojavi, ko ista nepremičninska družba zastopa tako prodajalca kot kupca, prišlo do navzkrižja interesov. "Načeloma ne", doda Potočnik
To nepremičninskim posrednikom namreč preprečuje že zakon o nepremičninskem posredovanju, ki kot pravi Potočnik, določa, da mora nepremičninska družba pri opravljanju storitev skrbeti za interese tako naročitelja kot tudi tretje osebe ter ravnati nepristransko.
"S tega vidika pravzaprav niti ni bistveno, katera od pogodbenih strank je formalno naročitelj nepremičninske družbe in katera nastopa kot tretja oseba. Posrednik ima pri konkretnem poslu zakonske obveznosti do obeh. Preverjanje pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, opozarjanje na morebitne pravne ali stvarne napake, skrb za varen potek posla ter korektno informiranje niso storitve, ki bi koristile samo prodajalcu ali samo kupcu," dodaja Vesna Levstek.
Zato po mnenju obeh primerjava z odvetnikom ni ustrezna. Ta namreč zastopa izključno interese svoje stranke, medtem ko nepremičninska družba že zaradi narave posla in obveznosti, ki jih ima po zakonu, zastopa interese obeh strank. Ali kot pravi Vesna Levstek: "Nepremičninska družba lahko račun za plačilo za posredovanje izda le svojemu naročitelju, torej tistemu, ki je z njo sklenil pogodbo o posredovanju. To pa ne pomeni, da je bila celotna storitev opravljena samo zanj".
"Naloga nepremičninskega posrednika je povezati stranki in strokovno ter korektno posredovati pri sklenitvi pravnega posla, pri tem pa mora varovati interese obeh udeležencev. Če bi med interesi naročitelja in tretje osebe prišlo do nasprotja, mora nepremičninska družba na to obe stranki tudi opozoriti," sklene Branko Potočnik.
