Provizije posrednikov tudi šest in več odstotkov? Od tega bo odvisno

Poročali smo že, je ustavno sodišče po štirih letih odločilo v korist nepremičninskih posrednikov. Če povzamemo zelo na kratko, da višina provizije nepremičninskega poslovanja ne bo več omejena zgolj na štiri odstotke, razen ko je stranka nepremičninske družbe fizična oseba, ki kupuje ali najema stanovanjsko nepremičnino. V tem primeru ostaja omejitev štirih odstotkov. Ustavno sodišče je odpravilo tudi omejitev, po kateri je nepremičninska družba za dejanske stroške stranki lahko zaračuna največ 150 evrov. 

Predsednik združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP) Boštjan Udovič je na današnji novinarski konferenci izrazil zadovoljstvo, da je ustavno sodišče odpravilo neustavne določbe zakona o nepremičninskem posredovanju. Prav je, da je dejavnost nepremičninskega posredovanja regulirana, vendar ne, ko gre za svobodno gospodarsko pobudo, torej določanje cen storitev, je še dodal. 

Vpliva na cene nepremičnin ne bo

Na slovenskem nepremičninskem trgu deluje več kot 1200 nepremičninskih posrednikov in 500 nepremičninskih družb, zato je konkurenca velika, kar pa hkrati tudi pomeni, da se bodo zdaj, ko omejitev ni, cene oblikovale na trgu in v dogovoru med nepremičninsko družbo in naročnikom njenih storitev, pravi Udovič. 

Zaradi tega ne pričakuje, da bi se višina plačila za posredovanje bistveno spremenila in presegla štiri odstotke, morda pri bolj kompleksnih poslih. Prav tako meni, da morebitne višje provizije nimajo vpliva na cene nepremičnin, kar dokazujejo razmere v zadnjih štirih letih, ko je omejitev veljala, pa zato cene nepremičnin niso bile nižje.

Dejanski stroški bodo zaračunani

Odločitev ustavnega sodišča bo bolj vplivala na zaračunavanje dodatnih dejanskih stroškov, ki bodo lahko višji od 150 evrov. Dejanskih stroškov se ne da omejevati, če so nastali, so pač nastali. Nepremičninski posrednih jih mora prikazati, pravico pa jih ima tudi zaračunati. Pri ne preveč zapletenem postu, se ti stroški hitro povzpnejo na 400 do 500 evrov je še povedal Udovič. 

Odpraviti bi morali tudi omejitve za kupca in najemnika

Da je odločitev ustavnega sodišča dobra, pravi tudi nepremičninski posrednik Daniel Lovšin iz nepremičninske družbe Casabela. „Nobena od evropskih držav ne pozna takšnih (zakonskih) omejitev plačila za posredovanje, kot jih pozna naša zakonodaja. Tako je plačilo za posredovanje bistveno višje na Hrvaškem, Italiji, Avstriji, Srbiji in drugih evropskih državah.“ 

Gospodarska dejavnost, ki jo urejajo zlasti tržne zakonitosti, niso omejene z višino storitve, zato Lovšin meni, da bi morale biti omejitve, tudi v delu, ki se nanaša na naročnika v vlogi kupca ali najemnika, odpravljene. „Nepremičninsko posredovanje je nenazadnje gospodarska dejavnost, na katero država ne sme prelagati svoje odgovornosti za stanovanjsko in socialno politike.“

„Delno omejitev plačila za posredovanja pri nakupu ali najemu stanovanjskih nepremičnin, ki jo je US pustilo v zakonu, razumem kot varovanje potrošnikov in izvajanje stanovanjske politike, kar bi naj bilo v javnem interesu,“ pa je za Žurnal24 povedal Branko Potočnik iz družbe Insa nepremičnine. Sicer pa omejitev pri sklepanju posredniških pogodb s kupci ali najemniki bistvenega vpliva na njihovo delovanje nima, saj sta najemnik ali kupec stanovanja redko njihova naročnika. 

Višina plačila odvisna od storitve in konkurence

"Višina plačila za posredovanje bi se v prihodnje morala oblikovati na podlagi zahtevnosti in kakovosti izvedbe posla ter na podlagi vloženega dela, truda in potrebnih strokovnih znanj, kar je težko opredeliti zgolj s pavšalno enotno višino izraženo v odstotku," pravi Potočnik. 

Lovšin pa dodaja, da je še prezgodaj govoriti o cenah v prihodnje. Dejstvo pa je, da so v vseh okoliških državah storitve dražje, od šest do sedem in več, ponekod celo deset odstotkov vrednosti posla. „Lahko, da se bo višina storitve povečala, ni pa nujno, nenazadnje delujemo v konkurenčnem okolju in to bo narekovalo tudi ceno storitve, možno tudi navzgor.“

Vedno pa imajo naročniki možnost, da lahko "poljubno izbirajo med nepremičninskimi družbami, preverijo usposobljenost nepremičninskih strokovnjakov, se dogovorijo za plačilo ali pa nepremičnino prodajajo sami, če imajo čas in potrebno znanje,“ doda Potočnik.  

Namesto ene, dve najemnini 

Oba sogovornika se strinjata, da se bo podobno, kot je veljalo pred letom 2019, ko so bile sprejete sporne dopolnitve zakona, pri plačilu za posredovanje pri najemih, uveljavila praksa, da naročnik storitev plača znesek v višini dveh mesečnih najemnin. Zadnja štiri leta je veljalo, da lahko zaračunajo le znesek v višini ene najemnine.  

Koliko bo plačal kupec in koliko prodajalec

Kako bo nepremičninski posrednik zaračunal storitve, če hkrati posreduje za prodajalca in kupca, pri čemer za prvega omejitve višine plačila ni, za drugega pa je? Takšnih primerov ni veliko, povesta sogovornika, pa vendar so. „To je odlično vprašanje. Če bi potencialno sklenili posredniško pogodbo s kupcem kot naročnikom, bi potemtakem še vedno bili omejeni za plačilo za posredovanje na štiri odstotke za kupca. Ali bi bili v tem primeru omejeni tudi s plačilom za prodajalca, pa po odločbi US ni ravno kristalno jasno,“ pravi Lovšin. 

V prihodnje bo veliko tudi odvisno od zakonodaje. Na združenju upajo, da bo vlada pripravila celovite spremembe zakona o nepremičninskem posredovanju ali povsem nov zakon. Ministrstvo za solidarno prihodnost, pod katero spada to področje, je po njihovih informacijah spremembam naklonjeno.