Ko so se zgodile nekatere večje nepremičninske afere, med njimi tudi afera Zbiljski gaj, se je tudi področje nepremičninskega posredovanja končno začelo urejati. Sprejet je bil Zakon o nepremičninskem posredovanju, ki je precej natančno uredil pogoje za pridobitev licence za posredovanje z nepremičninami, zavarovanje odgovornosti nepremičninskih družb, pa tudi pogoje, kdaj lahko družba naročniku sploh zaračuna provizijo.
Ne glede na to se v praksi še vedno dogaja kar nekaj nepravilnosti, povezanih s poslovanjem nepremičninskih družb. V tokratni kolumni bom opozoril na nekaj njih in predvsem na to, na kaj naj stranke pazijo, ko z nepremičninsko družbo sklenejo pogodbo o posredovanju pri prodaji/nakupu nepremičnine.
Dolžnost ravnanja v skladu s standardom dobrega strokovnjaka
Predvsem je treba vedeti, da so nepremičninske družbe oziroma nepremičninski posredniki (v nadaljnjem besedilu: družbe) dolžni ravnati v skladu s standardom dobrega strokovnjaka, ki je višji standard, kot je to denimo standard dobrega gospodarja, ki je uveljavljen pri poslovanju med fizičnimi osebami. V skladu s tem standardom se od nepremičninskih družb pričakuje, da poznajo pravila svojega posla, so do sebe dovolj zahtevne glede doseganja ustrezno visokih strokovnih standardov dela, se stalno izobražujejo ipd. V skladu s standardom dobrega strokovnjaka smo denimo dolžni poslovati pravniki, odvetniki, zdravniki, inženirji, bankirji, zavarovalničarji ipd.
Prav tako morajo biti družbe ves čas pozorne na to, da naročnik sklene takšno pogodbo, ki je v njegovem interesu (kupnina naj odraža realno razmerje cen na trgu, še bolje pa je, da se uspejo spogajati za čim nižjo ceno, če zastopajo kupca, oziroma za čim višjo ceno, če zastopajo prodajalca, pozorne morajo biti tudi na to, da je nepremičnina "čista", da ni obremenjena s pravnimi in stvarnimi napakami ipd.).
Ravnanje v nasprotju s standardom dobrega strokovnjaka lahko družbo kar drago stane, saj zakon jasno določa, da se lahko družbo, ki ne ravna s skrbnostjo dobrega strokovnjaka ali, ki spodbuja ali priporoča sklenitev določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje, kaznuje z globo od 650 pa vse do 5000 evrov.
Pravico do provizije družba pridobi šele, ko je kupoprodajna pogodba sklenjena
Ena izmed pomembnejših "pridobitev" sodobne zakonodaje s področja nepremičninskega posredovanja je jasno pravilo, v skladu s katerim družba pridobi pravico do plačila za posredovanje šele, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.
Torej ne pridobi te pravice že tedaj, ko sta se pogodbeni stranki dogovorili o vseh podrobnostih pravnega posla in tudi ne že tedaj, ko med njima obstaja de facto soglasje glede vseh pomembnejših točk nepremičninskega posla, ampak šele tedaj, ko je pogodba o prodaji oz. nakupu nepremičnine veljavno sklenjena (se pravi, ko je sklenjena in podpisana v pisni obliki). Izrecno je določeno, da družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje.
Ima pa zato družba pravico do plačila za posredovanje, tudi če pogodbeni stranki pozneje odstopita od že sklenjene pogodbe. To pravilo je logično, saj družba ne more vplivati na voljo pogodbenih strank potem, ko je enkrat svoj posel korektno in zakonito zaključila in sta stranki veljavno sklenili pogodbo.
Poudarjam tudi, da ima družba pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročnik oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročnika spravila v stik družba, a pod pogojem, da je bila pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.
"Viseča" pravica do plačila za posredovanje
V nekaterih primerih pa ni samo po sebi umevno, da družba pridobi pravico do provizije tudi, če je bila pogodba med strankama veljavno sklenjena. Sodna praksa je denimo izrekla, da se lahko provizija družbe tudi zmanjša, če je ta zmanjšano aktivna pri samem posredovanju (denimo, če se ne udeležuje pogajanj med pogodbenima strankama, če ne hrani listin, če ne spremlja priprav na sklenitev prodajne pogodbe, če ne pripravi pogodbe).
Nima pa družba pravice do plačila za posredovanje, če z naročnikom sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja.
Dodatne storitve in dejanski stroški
Družba ima tudi pravico do plačila za dodatne storitve, a le, če so te dogovorjene s pogodbo o posredovanju, pri čemer morata biti v pogodbi opredeljeni količina in cena storitev.
Če pa družba nima pravice do plačila za posredovanje, se lahko z naročnikom s pogodbo o posredovanju dogovorita za povračilo dejanskih stroškov, ki so nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja, in sicer pod pogojem, če naročnik 1.) sam vzpostavi stik s tretjo osebo, s katero sklene pogodbo o nepremičnini, 2.) sklene pogodbo o nepremičnini s posredovanjem druge družbe, 3.) enostransko odpove pogodbo o posredovanju pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena.
Kdo lahko sestavi kupoprodajno pogodbo?
V praksi se je pojavilo tudi vprašanje, kdo lahko sestavi kupoprodajno pogodbo (oz. listine o pravnem poslu, pri katerem je posredovala družba). Glede na to, da gre za pomembne dokumente, ki običajno vsebujejo visoke vrednosti, se je nekako zdelo samoumevno, da lahko take listine sestavi le pravni strokovnjak (notar, odvetnik oziroma pravnik). Zakon je izbral rešitev, v skladu s katero lahko listine v zvezi z nakupom oziroma prodajo nepremičnine (pa tudi z najemom nepremičnine ipd.) sestavi tudi družba. A mora v tem primeru zagotoviti, da jih sestavi univerzitetni diplomirani pravnik, kar ta tudi potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi.
V takem primeru se pravi, kadar družba pri opravljanju storitve posredovanja sestavi tudi listino o pravnem poslu, odgovarja naročniku, pa tudi tretji osebi, tudi za škodo, ki jima nastane zaradi nepravilno sestavljene listine o pravnem poslu.
Mag. Boštjan J. Turk
