Geodetska uprava RS (GURS) je pravkar izdala letno poročilo o stanju nepremičninskega trga za leto 2025, v katerem najprej poudarja, da se je lani, po treh letih upadanja, število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin ponovno povečalo. Razlog izrazitega povečanja vidijo predvsem v nižanju obrestnih mer in posledično povečanega obsega stanovanjskih kreditov.
"Ob visoki stopnji zaposlenosti, realni rasti plač in ob vztrajajočem presežnem povpraševanju po stanovanjih so ti dejavniki spodbudili večjo aktivnost kupcev in investitorjev", najavljajo, a dodajajo, da se je "kljub temu ob nadaljnji rasti cen dostopnost stanovanj za pretežni del prebivalstva še naprej zmanjševala".
Za četrtino več prodaj
Število tržnih prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je lani na ravni države v primerjavi z letom 2024 povečalo za 25 do 30 odstotkov, število prodaj stanovanjskih hiš pa za 20 do 25 odstotkov. Glede na še začasno število evidentiranih prodaj ocenjujejo, da je bilo lani v Sloveniji prodanih okoli 9500 stanovanj v večstanovanjskih stavbah in okoli 5900 stanovanjskih hiš.
V Ljubljani je bilo lani prodanih 2062 stanovanj, v Mariboru 960, na Obali pa 504. Na drugih analitičnih območjih so številke precej nižje. Pri prodaji hiš pa je na prvem mestu območje Slovenskih goric, kjer so jih prodali 434, sledi južna okolica Maribora s 364 prodajami. Ljubljana je s 334 prodajami na četrtem mestu.
Najmanj stanovanj (19) je bilo prodanih v slovenski Istri brez Obale, najmanj hiš pa v Šaleški dolini, sklenili so le 43 kupoprodaj.
Lani se je povečalo tudi trgovanje z zazidljivimi zemljišči, število transakcij se je v primerjavi z letom prej povečalo za okoli 15 odstotkov, skupna prodana površina pa za več kot 30 odstotkov. V primerjavi z letom 2021 sta bila število prodaj zazidljivih zemljišč in njihova skupna prodana površina manjša za okoli tretjino. Na podlagi preliminarnih podatkov ocenjujejo, da je bilo lani prodanih okoli 5500 zemljišč za gradnjo stavb, s skupno površino okoli 650 hektarov.
Vrednost prodaj stanovanjskih nepremičnin raste
Vrednost prometa s stanovanjskimi nepremičninami (stanovanja v večstanovanjskih stavbah in hiše s pripadajočim zemljiščem) je lani znašala dobrih 2,2 milijarde evrov, kar je predstavljalo 74 odstotkov vsega prometa z nepremičninami. V primerjavi z letom 2024 se je delež stanovanjskih nepremičnin v skupni vrednosti prometa povečal za približno štiri odstotne točke, k čemur je prispevalo zmanjšanje deležev prometa z industrijskimi nepremičninami ter trgovskimi, storitvenimi in gostinskimi lokali, medtem ko so se deleži vseh ostalih vrst nepremičnin povečali.
Rast cen, ki smo ji po navedbah GURS priča od leta 2015, se je nadaljevala tudi lani. Na ravni države so v preteklem letu cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah zrasle za 11 odstotkov, hiš pa za 10 odstotkov. Cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb so po intenzivni rasti v zadnjih letih zrasle le za 2 odstotka.
Nove rekordne cene stanovanj
V primerjavi z letom prej se je lani razlika v cenah stanovanjskih nepremičnin med območji z najvišjimi cenami (Ljubljana, gorenjski in obalni turistični kraji) ter pretežno ruralnimi območji z najnižjimi cenami (Haloze–Boč, Bela krajina, Posavje) nekoliko povečala. Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so bile tako v Ljubljani v povprečju 3,6-krat višje kot v Posavju, cene stanovanjskih hiš pa 6,1-krat višje kot na območju Haloze–Boč. Cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb so bile v Ljubljani v povprečju več kot 32-krat višje kot v Prekmurju, kjer so praviloma najnižje.
Cene stanovanj in hiš so praktično povsod po državi ponovno dosegle nove rekordne vrednosti. Srednja cena rabljenega stanovanja je na ravni države prvič prebila mejo 3000evrov na kvadratni meter in se ustavila pri 3200 evrih, v Ljubljani, kjer je najvišja, pa mejo 5000 (5050 evrov/m2).
Srednja cena rabljenih stanovanj na Obali je bila 4810 evrov, sledijo alpsko turistično območje s 4350 evri ter severna in južna okolica Ljubljane s 4000 evri na kvadratni meter.
Najcenejša so bila stanovanja v Beli krajini in v Posavju, cena kvadratnega metra je dosegla zgolj nekaj čez 1400 evrov.
Cene hiš več kot 400.000 evrov
Na ravni države je srednja cena hiše s pripadajočim zemljiščem lani znašala 182.000 evrov oziroma je bila v primerjavi z letom prej višja za 17.000 evrov. Srednja letnica gradnje prodanih hiš je bila 1972, pri čemer so se v povprečju prodajale enako stare hiše kot leto prej. Srednja velikost lani prodanih hiš je znašala 166 kvadratnih metrov in se je v primerjavi z letom prej povečala za 5 kvadratnih metrov. Srednja velikost pripadajočega zemljišča je ostala v primerjavi z letom prej nespremenjena in je znašala 700 kvadratnih metrov.
Cene hiš so bile najvišje v Ljubljani, kjer je bila srednja cena 460.000 evrov, v primerjavi z 2024 je bila višja za 55.000 evrov. Sledita alpsko turistično območje, kjer je srednja cena znašala 412.000 evrov oziroma 62.000 evrov več kot leto prej, in območje severne okolice Ljubljane, kjer je bila 350.000 evrov, v primerjavi z letom prej je višja za 20.000 evrov. Med najdražjimi območji sta tudi Obala, kjer je srednja cena znašala 329.000 evrov in se je zvišala za 21.000 evrov, ter Kranj z okolico, kjer je srednja cena znašala 320.000 evrov, kar je 32.000 evrov več kot leto prej.
Podatkov za novogradnje ni
O številu prodaj in cenah novogradenj ter o cenah najemnin v poročilu ni. Kot pojasnjujejo, ni dovolj kakovostnih podatkov za zadovoljivo spremljanje primarnega nepremičninskega trga in najemnega nepremičninskega trga. Kljub zakonski obvezi investitorji oziroma prodajalci pogosto ne poročajo v evidenco trga nepremičnin (ETN) o prodajah novogradenj oziroma nepremičnin, za katere se pri prodaji obračuna DDV, prav tako najemodajalci (pravne osebe) pogosto ne poročajo o oddaji poslovnih nepremičnin, lastniki nepremičnin (fizične osebe) Finančni upravi RS ne poročajo o sklenjenih najemnih poslih s stanovanjskimi nepremičninami oziroma sporočajo nerealne najemnine.
"Ob poostritvi nadzora nad poročanjem pravnih oseb v ETN, ki ga izvaja GURS, bo potrebna nova zakonska ureditev poročanja, ki bo zagotovila popolnejši zajem podatkov o prodajnih poslih z DDV. Prav tako pa bo potrebna tudi nova zakonska ureditev poročanja o najemnih poslih fizičnih oseb".
Kljub temu pa v poročilu pišejo, da je ponudba novogradenj na urbanih območjih še vedno premajhna. "Glavni razlogi so premajhna dostopnost in cene zazidljivih zemljišč ter dolgi časi in visoki stroški gradnje, ki so pogojeni predvsem z administrativnimi ovirami in časom, ki je potreben za pridobitev potrebnih dovoljenj".
Navajajo tudi, da so po letu 2020, ki ga je zaznamovala epidemija, stroški gradnje zrasli za skoraj 50 odstotkov. Na leto se sicer izda približno 2000 gradbenih dovoljenj za stanovanja v večstanovanjskih stavbah in 2400 dovoljenj za stanovanjske hiše.
"Nora" rast cen, kaj sledi
V obdobju eksplozije cen od leta 2021 dalje so cene stanovanj zrasle že za 77 odstotkov, cene hiš za 65 odstotkov, zemljišč za stanovanjsko gradnjo pa za 69 odstotkov. V Ljubljani cene 20 let starih stanovanj ponekod že dosegajo tudi 9700 evrov na kvadratni meter. "Danes torej lahko pri nas govorimo o "norih" cenah stanovanj, ki pretežnemu delu prebivalstva onemogočajo normalen dostop do dostojnega stanovanja, kar je ustavna pravica. Zagotavljanje finančnih virov in gradnja javnih stanovanj je zato dolgoročno nujna. Nekateri menijo, da bo digitalizacija izdaje gradbenih dovoljenj v veliki meri pospešila gradnjo javnih najemnih stanovanj in stanovanj za trg ter s tem rešila problem premajhne ponudbe bivalnih enot glede na povpraševanje".
"Žal ni tako, saj so za to nujne globoke reforme na področju prostorskega načrtovanja, gradbene zakonodaje, komunalnega opremljanja stavbnih zemljišč in davkov povezanih z nepremičninami."
Na cene v prihodnje lahko vpliva le geopolitična negotovost. "V letu 2026 so ob povečani geopolitični negotovosti ter morebitnih nadaljnjih zaostritvah razmer na Bližnjem vzhodu za zdaj zelo verjetni globalna nadaljnja rast cen energentov, okrepitev inflacijskih pritiskov in ponovna rast ključnih obrestnih mer. To bi lahko vplivalo tudi na aktivnost slovenskega nepremičninskega trga oziroma na ponovno zmanjšanje števila transakcij in vsaj umiritev rasti cen stanovanjskih nepremičnin".
Če globalna gospodarska kriza ne bo hujša, pa opaznega znižanja cen nepremičnin pri nas ne pričakujejo.
Lastnik mora imeti pravico izterjati najemnika v primeru kršitve najemne pogodbe. Do takrat se pa slikajte pred praznimi stanovanji!
Še malo, pa bo bolje....samo da socialiste in profit-partizane vržemo iz oblasti.
Pa še viši bodo šle, je Slovenija le glavno parkirišče denarja balkanskega podzemlja