V javnosti je slišati, da se nepremičninski trg, ko gre za stanovanjske enote, ohlaja. Cene naj bi dosegle vrh, sklenjenih poslov naj bi bilo manj, poznal naj bi se dvig obrestnih mer za stanovanjske kredite, mimogrede, šestmesečni euribor je že presegel vrednost 1,3 odstotka, negotova prihodnost zaradi energetske krize in vsesplošne draginje zmanjšuje povpraševanje.
Kakšne spremembe zaznavajo na stanovanjskem nepremičninskem trgu, smo vprašali tri nepremičninske posrednike iz Ljubljane, Maribora in Obale. Zanimalo nas je, kateri od dejavnikov, ki smo jim priča letos, najbolj vpliva na razpoloženje na trgu, kakšno je razmerje med ponudbo in povpraševanjem v primerjavi z letom pred tem, kaj se dogaja s cenami in katere nepremičnine se še vedno brez težav prodajo?
Ljubljana: več nakupov za lastne potrebe, manj kot investicija
Poleg dviga obrestnih mer za stanovanjske kredite, negotovih geopolitičnih razmer in energetske krize na trenutni trg, predvsem na obnašanje in razmišljanje povprečnih kupcev in prodajalcev, vplivajo tudi napovedi, statistike, analize in članki, ki kažejo ali napovedujejo stagnacijo trga, pravi Vesna Levstek iz nepremičninske družbe Nepremičnine plus.
Pomembna sprememba, ki jo navaja, pa je bistveno manj nakupov stanovanj investitorjev, ki so kupovali stanovanja z najetim posojilom in jih potem oddajali, najemnik pa je praktično odplačeval obrok kredita.
„Še pred pol leta je bilo med 10 ogledniki garsonjere v Ljubljani sedem takšnih, ki bi stanovanje oddajali, trije pa so jo potrebovali zase ali za svoje otroke, zdaj je to razmerje nasprotno.“ Zato imajo kupci, ki stanovanja kupujejo za lastne potrebe, zdaj nekoliko manj konkurence, še dodaja.
„Vse objave in govorice o stagnaciji in skorajšnjem padcu cen pa v potrošniku vzpodbujajo razmislek. Nekateri prodajalci hitijo s plasiranjem nepremičnin na trg, nekateri kupci razmišljajo o čakanju na padec cen in odlagajo nakup.“
Sicer pa število poslov v primerjavi z lani ostaja enako. „Statistično ugotovljen 12-odstotni padec števila transakcij v Ljubljani je v realnem svetu komaj zaznan oziroma bi bil lahko tudi povsem običajen nihljaj glede na število sklenjenih poslov, ki jih realiziramo. Pri 10 realizacijah to pomeni manj kot en posel sklenjen manj v trimesečnem obdobju, kar je lahko tudi povsem normalno, saj se nekatere transakcije zgodijo hitreje, druge potrebujejo več časa.“
Čas prodaje se nekoliko podaljšuje, vendar kot pravi Vesna Levstek, je ob primerno postavljeni ceni za vsako nepremičnino še vedno veliko povpraševanja, kar pomeni, da je ponudba še vedno manjša od števila zainteresiranih kupcev. „Res pa je, da so v zadnjem času prodajalci skušali nastavljati zelo visoke cene, realna cena v oglasu pa vzbudi veliko zanimanja in relativno hitro prodajo.“
Opaža tudi, da je lažje prodati urejeno, adaptirano, všečno nepremičnino, kot tisto, ki je potrebna obnove. „Včasih so kupci več pogledovali po cenejši nepremičnini, ki so jo z dodatnim vložkom prilagodili svojemu okusu, danes pa se ta trend spreminja. Predvidevam, da gre za negotovost pri bodoči ceni materialov in storitev, potrebnih za renovacijo, pa tudi za prihranek časa in za vpliv zasedenosti obrtnikov, katerih razpoložljivost se je zelo skrčila.“
Cene, kot pravi, niso padle, morda le nekatere oglaševane, se je pa ustavila njihova rast.
Maribor: obdobje, ko so se kupci „tepli“ za stanovanja, je mimo
Stanje na nepremičninskem trgu je rezultat različnih dejavnikov, ki se med sabo prepletajo, zelo močan vpliv ima razpoložljivost finančnih sredstev oziroma viri, s katerimi stranke financirajo nakupe nepremičnin, pravi Branko Potočnik iz nepremičninske družbe Insa nepremičnine. „V minulih dveh letih so fizične osebe razpolagale z večjimi sredstvi, saj so bili nekaterim skupinam izplačani t.i. koronski dodatki, katerih precejšen del se je prelil v nepremičnine. Dodatkov v tem trenutku ni več, so pa bančna posojila še zmeraj na voljo in tudi obrestne mere so, kljub podražitvi, še zmeraj ugodne.“
Tudi Potočnik potrjuje, da se letos razmere nekoliko umirjajo, „cene so prenehale rasti, padca pa ne zaznavamo. Analiza, ki je bila opravljena, pa je pokazala, da je skupno število poslov, prijavljenih na finančnem uradu v Mariboru, v obdobju prvih sedem mesecev lani in letos skoraj enako.“
Vendar kot poudari, so lahko primerjave z letoma 2021 in 2020 problematične, saj gre za dve. koronski leti, ki ju je zaznamovala nekaj mesečna prepoved opravljanja dejavnost, nato pa nepremičninski bum, strma rast cen in izredno povpraševanje.
Zdaj opažajo, da so kupci bolj premišljeni, zato se je nekoliko podaljšal čas prodaje.
„Obdobje, ko so se kupci ne glede na ceno skoraj tepli za vsako manjše stanovanje, ki se je pojavilo na trgu, je mimo.“
Nepremičnine se še zmeraj dobro prodajajo, vendar mora biti cena realna. „Padca cen zaradi inflacije in podražitve vseh materialov ne pričakujemo, bodo pa morali preveč ambiciozni prodajalci prilagoditi svoja pričakovanja.“
Obala: število sklenjenih poslov je upadlo
Na nepremičninski trg vpliva več dejavnikov, seveda je za kupce eden od poglavitnih višina investicije v nakup nepremičnine, pravi Daniel Lovšin in nepremičninske družbe Casabela. „Ta pa je odvisna tako od cen nepremičnin, ki so trenutno na zelo visokih ravneh, od cene financiranja, torej od obrestnih mer, ne smemo zanemariti geopolitičnega dejavnika in energetske krize, ki je eden izmed krivcev za aktualno visoko inflacijo. Več bomo namenili energentom in hrani, manj bo ostalo za nakup nepremičnin in posojila. Prav tako se že pojavlja bojazen pred recesijo.“
Dvig obrestnih mer že vpliva na trg z zmanjšanim povpraševanjem tistih, ki nakup nepremičnine financirajo z bančnim (hipotekarnim) posojilom. „Moram pa poudariti, da se je veliko število sklenjenih poslov v zadnjih letih financiralo z lastnimi sredstvi in dokaj malo s posojili.“
Po informacijah, ki jih imamo, je število sklenjenih poslov rabljenih nepremičnin v prvi polovici leta v primerjavi z lani na območju slovenske Istre nekoliko upadlo, „verjamem pa, da so razmere podobne tudi drugod po Sloveniji.“
Vendar tega ne pripisuje zgolj zmanjšanemu povpraševanju zaradi (pre)visokih in marsikateremu kupcu nedostopnih cen nepremičnin, ampak predvsem premajhni ponudbi ustreznih nepremičnin, del pa gre tudi na račun manjšega povpraševanja po posojilih zaradi dviga obrestnih mer.
Čeprav pri oglaševanih cenah tega še ni opaziti, so se realne prodajne cene nepremičnin vsekakor umirile. „Veliko je povpraševanja po dvosobnih ali trisobnih stanovanjih za trajno bivanje, pa tudi dostopnih manjših bivalnih hišah. Manj pa po večjih stanovanjih, ki so za mlade družine s pomočjo bančnega posojila le težje dostopne. Najbolj občutijo padec cen predvsem luksuzne nepremičnine, ki jih je v vsaki krizi ponavadi težje prodati, čeprav je bilo v zadnjem času dokaj povečano povpraševanje po njih.“
Nepremičnine s primernimi cenami se še vedno prodajajo relativno hitro. Dogajanje avgusta je bilo po besedah Lovšina, nekoliko bolj umirjeno, „šele v prihodnjih mesecih pa bomo lahko lažje ocenjevali, ali bodo dvigi obrestnih mer in energetska kriza, inflacija vplivali na prodajo bolj kot so do zdaj.“ Če ne bo povpraševanja, bo treba ceno dokaj hitro prilagoditi temu.
Prodaja se je ustavila zaradi zelenca, ki je z vojno pripeljal do inflacije, dviga obrestnih mer , inflacije in predragih kreditov,da drugega niti ne omenjam. Pa slava ukrajini še naprej.
Mogoče se stanovanja ne bojo prodajala tako dobro, kot do sedaj. Se bo pa povečalo povpraševanje po najemnem stanovanju. Potencialni kupci bodo ob še bolj neugodnih kreditih ostali najemniki. Zaradi povpraševanja in davčne politike pa se bodo najemnine povišale.
pranja dnarja je za nekaj casa konec. Parkiranje kapitala neobdavceno po 15 letih pa tudi. Zakonsko bi morali prepovedati investicijski kapitalizem v nepremicnine pri nas. Unicuje naravo, Unicuje mlade druzine, unicuje urbanizem, London je že zdavnaj uničen s tem. Zoki… ...prikaži več je pa uspešno spremenil Ljubljano v turbokapitalisticno naložbeno sfero. Mladi z nadpovprecno placo pa komaj pridejo s kreditom čez za 1 in pol morda 2 sobno stanovanje na 30 let.